銀髮族住屋相關法律權利

大多數人選擇盡可能長時間地自力更生。然而在你的老年時期，你的一些條件如健康或者經濟情況的改變，使你可能需要對居住做出新的安排。

我是否能在搬入更小的房子時獲得減免稅？

也許可以。在一些縣，如果你超過55歲（或者在生理或心理方面有重大殘疾），在將原有房產賣出並在原縣購入不超過原有房產價值的新房產時，財產稅將根據你原有房產的基年價值來計算。除此之外，有些縣的地方條例容許你搬入別縣時仍享有相同的減免稅。然而，這種減免稅你只能獲得一次，除非你在獲得減免稅之後基於年齡被法律裁定為殘疾。

除年齡之外，若你在賣房前的五年擁有產權，並居住在該房中超過兩年，只要你以不超過$250,000的免稅收益賣出房產就可以避免繳納資產增值稅。若你已婚並且申請了共同稅單，那麽免稅收益的額度更將高達$500,000。房東能夠因為我是老人就拒絕我入住嗎？不可以。僅因為房客超過62歲就拒絕其入住是違法的，同樣也不可以基於年齡歧視對待房屋買主（加利福尼亞公平雇傭與房屋法案CC§51.2；GC§12955(d)。

房東可以因為任何原因而驅逐我嗎？

如果你有一個長期的租屋合約，房東並不能夠在租期內驅逐你，除非你違反了租約條款，例如未交房租等。對於每月付款的租約，若你在租屋內居住超過一年，一般房東只需要提前三十天通知即可（驅逐你）。在大多數城市，房東驅逐房客並不需要理由。然而例外也是存在的。例如，房東並不能因為你將它訴諸法律，出於報復心理而驅逐你。房東也不可以因為年齡或者其他個人特徵而歧視你。若你居住在活動拖車房屋場， 驅逐你的可能性將會更小。在大多數有租金限制條例的城市，房東必須有“正當理由”才能驅逐你。

若你無法支付租金，對房屋造成了損毀，利用它實現不法目的（例如販毒），很大程度上影響了其他租客對房屋的使用，或者違反了租約中的其他條款，你將會收到要求你三日內搬離租屋的通知。

若驅逐會讓我無家可歸，我能夠中止被驅逐嗎？

既使驅逐使你無家可歸，但這在法律上並不是一個中止驅逐的理由。然而，必須要有法官簽發的法庭裁決書才能將你從家中驅逐。並且只有縣的警官出面才能夠驅逐你。房東未經過法律程序則不能將你鎖在門外或者採取停水停電措施。例如，你因為未繳納租金而違反了租約，房東應當提前三天給你通知。若你沒有違反租約，房東需要提前給你三十天的通知。

在提前通知時間結束之後，房東可以向法庭提出訴訟，以非法佔有罪名來請求法庭簽發驅逐令，驅逐令的附件將會郵遞給你。在此之後你有五天時通過向法庭投遞書面答覆來反對驅逐令。這種情況下，請立刻尋求法律幫助。如果你完全忽視法庭簽發的非法佔有驅逐令，可能會導致驅逐令即刻生效。

若你無法承擔向法庭投遞書面答覆的費用，可以通過向法院提交相關表格要求免除費用。若你的收入十分有限無法承擔律師費用，你可以向當地法律援助機構請求幫助。

即使法庭簽發了驅逐令，你仍然有最後一條退路，就是上訴申請避免財產沒收。若驅逐你會比容許你在租屋中繼續居住帶給房東更大的不便，法官有可能允許你在支付房租的前提下繼續居住在租屋中。

你也可以請求法官延遲驅逐，以便你準備上訴或者重新尋找居住地。一般而言只要付清到離開居所日期的房租，法官都會同意請求。

我會因為房東將房屋法定拍賣而被驅逐嗎？

有可能。但記得在這種情況下你始終擁有某些權利，包括一些新的房客保護條例。若你有一項租約，新的聯邦法律規定你可以居住在被法拍的公寓中直至租約結束。只有在新的屋主計劃搬進你所在的公寓時，你才會被驅逐。

在這種情況下你有權要求對方提前90天提供書面通知。若你的租約即將過期或者是一個按月付款的租約，法定驅逐程序必須在你收到提前90天的書面搬遷通知之後才可以開始。這項新法律適用於所有2009年5月20號之後的法定拍賣。同樣的，若你的房產被法拍，你仍然有機會在法拍後簽訂租約協議繼續居住在房屋中。

若你居住的城市有“正當理由”條款，法拍通常不足以成為驅逐你的理由，甚至在租約到期之後也不能驅逐你。

你也有其他的權利。例如，除非經過法律程式，新房東不能對你的公寓採取換鎖或停水電措施。鑒於目前地產欺詐事件越來越多，你應當查證所有跟你宣稱是新屋主的人。更多資訊請瀏覽http://Foreclosureinfoca.org。

盡管房東反對，我是否仍可在屋裝置扶手，或其它方便老人家行動的裝置？

可以，若你是殘疾人士或者這些改動對於你使用房屋是必不可缺的，你有作出這些改動的法定權利。你只需要保證在搬離時將房屋恢復成最初面貌，房東並不能禁止你對房屋進行這些改動。若房東反對，你可以向加州公平雇傭及房屋委員會或者城市發展部門提起投訴。

要知悉更多關於你權利的資訊，請致電消費者事務部門獲得當地租客權益辦公室的聯繫方式。或者瀏覽該部門的網頁獲取相關聯係方式。以下資訊也將有所幫助：由消費者事務部門於網上發佈的“加州租客：租客與房東權益及責任”手冊，可以致電1-866-320-8652索取或者通過郵遞方式索取：California Tenants, c/o Department of Consumer Affairs,Policy and Publications Development Office, 1625 N.
Market Blvd, Suite N-112, Sacramento, CA95834.

較年輕的人是否可以跟我一同居住在有年齡限制的老年人居屋/社區中

這取決於你的具體情況。一般來說，配偶、同居人、照顧你的家庭成員，被雇傭的看護人員以及為你提供“基本的生活經濟支援”的人並不需要符合老年人居屋/社區的年齡限制（即不得低於55歲）。除此之外也存在其他例外。

房東可以禁止我養寵物嗎？

若你是60歲以上並且居住在由州/城市/縣運營的租屋當中，房東不可以禁止你養寵物。州法允許你最多擁有兩隻寵物。聯邦法律允許住在聯邦資助租屋中的老年人/殘疾人士養寵物（但這並不適用於房東是私人業主的居屋）。

若你居住在活動拖車房屋區域，除非該場地提供針對寵物的設施或者服務，否則不能因為你養寵物而要求你額外付費。

旅行及休閒娛樂（折扣）

你的年齡可以為你節省一些開支。作為老年人，甚至只要50歲，你可以有折扣的價格出行，外出用餐，看電影甚至遊覽國家名勝。在很多時候只要你詢問是否有長者折扣，一般你都可以得到折扣的價格。

如果你達到62歲，在加州的州立公園的停車場及露營地都可以享受折扣價。如果你是一名收入十分有限的老年公民，你可以得到金熊長者州立公園通票，你以及你的配偶或者家裡的人都可以在大多數加州州立公園場地免費停車（僅限非旺季）。通票為$5 ，在任何州立公園或者地區辦公室都有售。

62歲的你也可以申請“美麗美國—國家公園及聯邦休閒場地長者通票”這是終身有效的通票（需交納$10手續費）。

資料來源：銀髪族美國生活指南