在美國投資房產的程序

由於中美兩國的市場及政策、法律等諸多因素的差異，導致中國投資人在美國投資成為一件很困難的事，尤其是跨國投資不動產。誠然，在美國投資購買房產是個很好的選擇，但作為一個中國的投資人如果不在美國，要想在美國成功投資房地產，USLawChina建議投資人事先要對美國投資房產有較清楚的瞭解，正所謂知己知彼才能百戰不殆，只有在詳細地瞭解每個程序後，才能正確地採取措施去應對每個環節可能出現的問題。USLawChina總結出在美國投資房產的程序的一般步驟如下：

1.尋找專業的美國房產中介

現在美國的房產中介逐漸分成兩大類：買房中介和賣房中介。買房中介旨在通過他們對此行業的瞭解，對社區、售房者、訂約者等詳細情況的熟知來幫助買家在房產交易大戰中獲得合理房價。幾乎所有的售房者都有賣房中介人。在有的州要求必須有買房中介以此來確保買賣雙方的公平交易。

2.房屋情況評估

中國的投資人可購買美國房產中介已有的房源，也可要求中介根據自己的要求去尋找房源。待房源找到後，投資人需要對房屋進行一個評估。主要需要評估的是房屋的價格、可能的租金、可能的增長空間、地理環境等。

3.實地考察

通常來講，投資房產的數額都是很大的，投資人爲了保障自己的利益，都是會選擇實地去考察的。看看房屋是否真如美國中介公司所講述的一樣，同時可親身去考察一下美國的房產市場。這裡會涉及到簽證的問題，可由美國合作公司向投資人發出商業拜訪邀請函，然後由USLawChina辦理簽證。

4.與房屋賣家簽訂合約

投資人實地考察後，認為所選定的標的符合自己的要求，具備投資價值，則需要對房屋價格、過戶程序與賣家進行最後磋商。如果投資人的出價被接受，賣房中介會要求投資人提供定金支票。為此買賣雙方要簽訂一份購買意向合同，此合同將提供給律師安排過戶時使用。

5.“房屋檢查保護期”完成事項

一般來說，投資人支付定金后一周內便可安排房屋檢查。房檢有限期內，由專業的檢查員檢查全房屋的各項狀況，中介公司將協助進行房屋檢查及產權證調查。房屋檢查(Home Inspection)是報價合同不可缺少的附加條款(Contingency)之一。當買賣雙方在購房合同上簽字生效后，投資人要做的第一件事就是請有執照的房屋檢查師(Home Inspector)來檢查房屋。檢查費需由投資人付，價錢根據房價而定，從$200到$600甚至更高，房價越高檢查費越貴。正常售房時如果房子的主結構有大問題，如地基斷裂，房屋有倒塌危險等，投資人可在約定的時間期限內要求取消合同，並可要求拿回支付的定金支票。如果房屋存在一些其他的問題，投資人可要求賣家修理，如果賣家不修理的話，投資人可拒絕購買房屋。

6.過戶

在完成房屋檢查以及核查房屋證件之後，就開始著手房屋過戶事宜。投資人需要向賣家支付尾款，然後在律師事務所完成過戶事宜。房屋尾款，一般來說，在房屋過戶之前須支付到過戶律師指定帳戶。房屋過戶需要投資人到場簽字，但如果投資人是在中國，那麼投資人必須到美國領事館辦理授權委託書簽名公證。授權書一般由律師出具，投資人收到授權委託書后帶到領事館做簽名公證，然後將授權委託書寄給美國那邊的律師即可。

7.交屋

交屋是房屋買賣的最後一個步驟，通常會在房屋過後很短的時間內進行。在交屋前房屋所有權已屬於投資人，而交屋就是一個形式而已，僅僅是取得房屋的鑰匙，然後就是確保賣家已般離了房屋。如果是直接將房屋出租給賣家，就不需要這個步驟了。

8.房屋出租、出售或自住

投資人購買房屋是進行投資的，或為賺錢或為移民，因此并不是說房屋的鑰匙到了自己的手裡就沒事了。如果投資僅僅是爲了自住，那麼好辦，就自己負責整個房屋的繳稅和維護即可。如果投資房屋是為了賺錢，接下來就面臨著出租或是出售了。由於時下是個買進的好時機，而不適合賣出，因此投資人最好就是將房屋出租。當然如果可直接出租給原來的賣家是比較好的，他們能夠更好地愛惜房屋。一旦遇到好的時機，找到適合的買家便可將房屋直接出售。

在美國投資房地產看上去可能比較麻煩，但是因為美國有完善的房地產系統，有眾多的機構和人員輔助完成整個投資程序，因此在實際操作中還是會比較簡單。投資人自身比較重要的就是在於評估以及考察，其他的步驟都是可由房產中介或美國房地產律師代為完成。投資人最關心的費用問題，USLawChina在下一篇文章里會介紹投資房產可能發生的費用，讓讀者對投資美國房產有更全面的瞭解。

資料來源：USLawChina美國法律聯營網