各州搶錢房稅節節高

紐約皇后區的華人屋主們，最近收到今年的房屋稅單(地稅)，發現竟然又漲了，房市不景氣之下，紐約市竟然又調漲房屋稅，有華人屋主說，「實在欺人太甚」。在法拉盛有一套兩家庭房屋已逾20年的盧先生說，過去十年來，紐約市每一年都調漲地稅，理由都是公告地價(Market Value)上漲，去年因為景氣太差，公告地價沒有漲，但是稅率卻調升，屋主要交的地稅因此繼續增加，近來景氣稍顯回升，但也沒有好到哪裡去，紐約市在財政入不敷出的壓力下，仍用此手法「搶錢」。

申訴期限短

紐約市財政局每年都會寄出一份通知單，今年已經在1月中旬到2月初之間陸續寄發，向屋主說明可以申訴「糾正房屋公告現值」(Correction of Assessed Value)。Class 1的房屋，申訴截止期限是3月15日，其他房屋，截止日是3月1日。所謂Class 1類別的房屋，是指一至三家庭的住宅，住房用的空地，以及未超過三層樓的公寓(Condo) ，這一類別的房屋，今年須繳交的稅率為公告現值的6%，而公告現值則是以附近其他類似房屋的買賣價格來估算。這一類的房屋的屋主，若認為屋價被估得太高而想提出上訴，最好的方法是把附近同一區域內的「類似房屋」做一比較，若公告現值明顯低於自家住宅，便可提出申訴。

黎先生2006年在布碌崙的華人聚居區置產，購屋的價格不是在最高點，但自從購屋以來，各項支出增加的幅度很大，包括地稅、水、電、瓦斯、修理費用等，各項帳單都漲了，尤其是水電費，感覺上似乎漲了一倍以上，但是房租收入卻沒有增加。稅單上的房屋公告現值年年提高，導致地稅不斷上揚，但房價並未攀升。

成功案例不多

房產經紀人John Reinertsen說，多數屋主都對地稅調漲不滿，有不少收集房產的資料向紐約市申訴，部分人可能獲得減稅，但並非每個案件都能贏，有名屋主連續上訴18年，都沒有獲得正面回應。

除了Class 1之外，紐約市還有Class 2、3、4等不同稅類的房屋，目前稅率都是45%，這一類的房產公告現值不以買賣價格而訂，而是依「營運價值」定價，例如三家庭以上的房屋，是以租金收益來決定現值。第三級(Class 3)的水電公司房產，以及第四級的商業地產，都是以營運收益來決定其公告現值，屋主必須提出營運收益，以及附近其他類似房產的營運收益，證明市府公告現值不正確，才可能獲得減稅。

熟悉市府運作的人士表示，最近上訴成功的Class 1案件不多，因為地稅是紐約市政府最能掌握的收入項目，屋主很難避稅，而在某些上訴案例中，上訴者未必成功獲得減稅，倒是被作為比較的房子，第二年卻被調高公告現值，理由是「附近房屋價值上揚」，尤其前幾年房屋買賣價格迭創新高，紐約市就是基於這些高價買賣的案子，到現在還能陸續調高附近其他房產的公告現值。

地產業者表示，一般住房若進行整修，只要曾向紐約市申請了工作許可(Working Permit)，整修完成後，稅基也會上調，大幅度翻修，甚至漲到新屋價位。而稅基調整最厲害的是新成屋，從蓋好到銷售、過戶，每個階段都要申報，而每一次申報都會啟動公告現值估價系統，房屋的稅率將節節漲，如果是社區內全都是新成屋，且銷售價格都類似，公告現值和稅率較穩定，但如果附近只出現一棟新成屋，沒有比較對象，市府估計的金額可能成「天價」。

在比較地產公告價格時，最簡單的方法是查閱房貸銀行在過戶前提供的估價報告。這份報告中經過比較附近的「類似房屋」，屋主可以看到附近屋齡和面積都類似的房屋地址，以及當時的估價，若想進一步瞭解這些房屋目前的公告現值，可以登入市府網站nyc.gov/finance，在左手邊property的項目下，鍵入房屋地址來查詢。

當然，協助過戶房產的律師，對這些事務和法規也有一定程度的瞭解，有專業律師幫忙申訴的成功率也會增加。


資料來源：世界新聞網