以房養老 先清房貸降成本

問：我今年59歲，退休儲蓄包括一幢還清房貸價值50萬元的度假出租屋。該處房產每年可以帶來2萬元的收入。現在我還有三筆房貸需要清償，餘額總計35萬元。其中一處是我的首要住宅，其餘兩處房產每月可帶來1500元的房租收入，基本能自行償還房貸。我是否需要出售度假屋幫助提前還清房貸？我能否依靠這些物業收入維持未來退休生活？

答：首先要恭喜你已經擁有了這樣一組能帶來現金收入的房產投資。最近這輪房地產泡沫破滅引發的金融危機已經證明，依靠單一的投資品種會非常危險，因此也希望你能夠擁有其他除了社安金收入以外的資產收入，用以維持未來的退休生活。

今日美國報表示，按照目前全國平均房貸利率水平來看，繼續持有的房貸合約利率應該要低於4%。如果高於這個水平，就要看看是否有進行重新貸款的必要。

對於擁有足夠高的個人信用分數的屋主，最理想的方式是將多筆房貸合約整合成單一的一筆。在目前超低利率環節中，無論以哪種方式進行重新貸款，看來大多都能降低成本。

您並未提及何時購入這處度假屋，因此也無法判斷現在是否是合適的出售時機。在經歷房產危機之後，全美大部分地區的房產價格都已出現了下滑，現在急於出售房產可能無法獲得良好的投資回報。

從房產投資的收益看，你應該可以自行償還所有房貸。每年從度假屋獲得2萬收入，加上兩處住宅帶來1萬8000元，大約在15年內可以還清所有房貸。當然，具體還要由房貸利率、房貸期限、預先償還的罰款等條款，來決定何時才能還清房貸，以及今後能否維持退休生活。

大家都知道，出租市場也會遭遇下滑，物業有可能空置，同時還有意外的維修費用。因此，盡可能在退休之前還清房貸。同時，最好還能自行管理房產事務降低維持成本，理想狀態是獲得的物業淨收入可以高於通貨膨脹影響。

同時，最好將出租物業置於一個法人實體，例如有限責任公司（LLC）的名下，以防意外的責任訴訟傷及其他個人資產。購買俗稱雨傘保險（Umbrella）的全面責任險，可以幫助支付訴訟費用。

要做出最終決定，還要考慮其他很多因素，例如個人收入狀況、日常支出等因素，因此，最好還是求助於專業理財顧問，幫助做出最終決定。(記者周振宇)

資料來源：世界新聞網