爭取低利新手申貸有訣竅

雖然目前的房貸利率已達歷史新低，但不代表每個人都能爭取到低利率。因銀行依據風險評估來決定給予客戶的貸款利率，除非是低風險的客戶，否則難以享受到房貸業者所宣稱的低利率。紐約時報報導，貸款業者參考各種不同因素來決定利率水平，以紐約布碌崙聯邦信用合作社（Brooklyn Cooperative Federal Credit Union）為例，該信用合作社的貸款部門主管岡薩雷斯（Daniel Alejandro Gonzalez）表示，他們以國家信用聯盟(Credit Union National Association) 網站上公布的紐約地區利率為準。其他銀行業如摩根大通（JPMorgan Chase） 則以公債收益率或如房地美（Freddie Mac）等官方單位所發出的房貸擔保證券（MBS）為計算基礎。

但這些方式只是金融機構擬定利率水平大方向的標準，屋主向銀行申請房貸時，也會因個人條件的差異而有不同待遇，這些影響房貸利率的因素包括信用分數、購買房貸點數、房產形式、頭期款、貸款期限長短等等。

張先生與張太太目前有一雙學齡前兒女，張太太很中意紐約森林小丘（Forest Hills）附近的196學區，並想在此地置產，但由於附近房價不低，所以他們鎖定該區的公寓。張先生工作穩定，過去的信用紀錄良好，他的信用分數達760以上。

信用分數低可買點數

摩根大通東區房貸部門資深副總裁達克特（Thasunda Brown Duckett ）指出，理想的申貸者FICO分數最好高於740，「這會將你放在最有利的議價位置。」據MyFICO.com的統計，同樣居住在紐約的屋主，以50萬元的30年期固定利率房貸為例，信用分數在760到850之間的民眾，年利率為3.95%；若信用分數僅有620到639，年利率上升至5.35%。

銀行發現張先生信用分數不錯，認為他不必購買貸款點數（Points）。不過，並非每個屋主都能享受這樣的條件，岡薩雷斯表示，「在許多銀行若想獲得最佳的利率，申貸屋主必須買點數。」若信用分數不佳又想獲得較低的貸款利率，更得花錢購買點數。

據房地美（Freddie Mac）每周針對房貸利率所做的調查，去年平均一個點數為貸款總額的0.7%，不過這也依據屋主財務狀況及預期將在此房屋住多久而變化，因此申貸屋主仍有談判空間。對於銀行來說，公寓的風險最高，因此放款的利率也相對偏高，此外，如果屋主只是投資，購買公寓在於放租，房貸利率也會偏高。

而後張先生看中一棟公寓，該大樓管委會要求屋主購屋時所付的頭期款必須超過房價的22%，因此他們也決定支付房價的22%作為頭期款。達克特表示，如果頭期款25%以上， 摩根大通將會給予優惠利率。

據房地美2011年調查，平均30年期的房貸利率比15年期的房貸利率高0.77個百分點，不過張先生認為長期通膨趨勢而言，房價仍將看漲，並預期將住到孩子長大，所以仍選擇30年期貸款。

多數人買房可考慮15年期的房貸，如果不打算長年居住，甚至可以與銀行談判，前三到五年採用固定利率以享受目前的低利率，之後房貸再採浮動利率計算，屆時可依本身狀況做彈性調整。貸款業者建議，準備購屋的民眾可依自身的條件，如同張姓夫妻一樣，由不同角度及要求比較不同的貸款，儘量向銀行爭取最低的房貸利率。

資料來源：世界新聞網