遇到惡房客??!! 當心不當驅逐而觸法!!

案例：

親愛的鄭律師您好，我是一個房東，日前將我的住屋承租給一個單身的房客。這名房客經常遲延房租，經過再三催討，仍不願按時繳交租金，近期甚至變本加厲，不再繳交房租。在迫於無奈之下，我在幾個月前，給這個房客提前一個月的通知，告知他，我希望他在一個月內搬走。
 
沒想到在一個月通知前的一個星期，他突然消失而失去聯絡，但他所有的東西仍放在房間內。一個月的期限到達時，他還是沒有回來，我只好將他房間的東西搬到車庫。幾天後，這個房客突然回來了，當他發現他房間的東西全部被搬走時，他竟然報警，說我無權進入他的房間，還聲稱他掉了許多貴重的財物。警察來時，我拿出一個月前的中止合約通知，但是警察仍認為我無權進入他的房間，也沒有權力搬動他的東西，而開出刑事出庭通知單，指控我私闖民宅，要求我出庭。鄭律師，請問我應該怎麼辦呢?
 
鄭博仁律師解說：
 
最近這幾年，全球都面臨了經濟不景氣的影響!尤其是失業率不斷攀升的加州，許多人因為無法找到工作，付不出房租造成一連串的問題。當房客無法交付房租時，屋主有權利要求房客搬離。但是， 驅逐房客必須按照合法的程序。
 
驅逐房客，依法必須先經過法官的裁決。驅逐房客可用的理由有兩種：當房客無法按時交房租時，可採未付房租（non-payment）；而當房 客對房屋的使用超出原先協議的範圍，如私下轉租，契約期滿仍不搬離，或對鄰居的生活形成妨礙時，可以以霸佔（holdover）為由驅逐。
 
驅逐未按時付房租的房客，屋主可先以口頭通知房客欠繳房租。三天之後，可向房屋法庭申請驅逐，法院會通知房客出庭說明原因。若房客未按時出庭，法官將採信原告說詞，進行缺席宣判。
 至於霸佔，屋主則必須對其理由在法庭上提出證據，供法官參考。
 
按照加州的法例，房東必須提前給房客通知，一般是提前三十天。如果房客到期仍未搬走，房東必須給房客搬離的通知，五天後，房客仍未搬走，房東可到當地 的法院申請驅逐令﹔在法官裁定房客必須搬離後，你可以叫房客搬走，如果房客仍堅持不搬，屆時可以打電話通知警察，要求警方強制執行法官的驅逐令。
 
而當屋主取得判決書後，法警將執行法院的驅逐令，並給予房客72小時的時間自行搬離。如果房客屆時仍未搬離，房東有權換鎖，並將房客的私人物品移至他處保管。
 特別應注意的是，依法，只有法庭的警長及法警有權執行驅逐，屋主不得以任何私人手段，如換鎖或切斷水電脅迫房客搬離，或對房客採取精神或實體的威脅與騷擾，否則將面對民事及刑事的刑責。
 
華人社區最常見的違規行為是，在法官仍未簽署驅逐令前，屋主已先采取驅逐行動。屆時，房客報警，屋主反而從有理變為無理，反而成為刑事案件的被告人。因 而，房東在處理房客問題上應特別小心，在出租房屋或房間給他人前，應先作一些犯罪或信用調查，應向房客要求先交保証金，在房客違約時，應透過合法的方法來 驅逐房客，不應私自進入租客的房間，不應更換鎖以阻止房客的進出，不應搬動房客的私人物品。