貸款買房查信用 新移民如何應對？

在美國買房貸款並不是一件容易的事，特別是在08年金融危機之後，各大銀行對貸款的審查日益嚴格，對於剛到美國的新移民要在短時間拿到貸款並不是一件容易事，通常來說要拿到最好的利率要申請人信用分數高於740分、貸款額低於41萬7及支付超過20%的首付款，還有一種稱為Lease to Own的先租後買方式購房，適用於暫時無力支付首付或達不到貸款要求的人們。

買房貸款可以分為兩種，一種是針對剛到美國的外國人或新移民，不查收入不查信用的五年固定利率貸款，另一種則需查信用及兩年工資記錄的30年固定利率貸款。前者相比後者的缺點在於利率較高，且首付比例也較後者高出不少。

對於剛到美國的新移民來說，因為信用幾乎為零且工資記錄不足兩年，只能選擇使用第一種方式進行貸款。該方法所需支付的首付款比例將在30%至50%左右，利率將比第二種貸款高出1至1.5個百分點，最低利率普遍在5%左右，同時該貸款只有前五年為固定利率，後25年的利率將根據市場指數發生相應變化，可高可低。

30年固定利率貸款的最低利率為4%左右。若要拿到最低利率，首先貸款人的信用分數最好高於740分，其次該貸款的首付需超過20%（不得刷卡），每月還款及債務，包括信用卡、車貸、年地產稅/12、年房屋保險/12等加起來不得超過貸款人月工資的45%至50%。不過，申請五年固定利率貸款的新移民可以在擁有兩年的工作記錄後，選擇轉成30年固定利率貸款，無需重貸，同時兩種貸款均沒有預付罰款。

在美國每年需支付房價1.15%至1.25%的地產稅，若是新建小區地產稅可能會增加0.8至0.9個點，法律還規定業主必須購買房屋保險，通常保額必須達到房屋的市價，保險費一年最低一般可能在1500元左右。不過地產稅和購房產生的利息，都可以100%用來抵稅。

實例分析

例如小陸要購買一棟50萬元的房子，在首付付了10萬元後，仍有40萬元需進行貸款。按照30年4%固定利率計算，從2012年5月開始還款的話，每月需還貸1909.66元，如果加上1.25%的地產稅和一年2000元的房屋保險，每月用於房屋上的費用為2597.16元，加上信用卡1000元的負債，及200元的車貸話，小陸需保證月收入高於7594.32元才有希望從銀行獲得貸款。

最後總計還款68萬7478元，利息為28萬7478，將於2042年4月還清貸款。而2012年中所支付的1萬3000元左右的利息及6400左右的地產稅都可以在報稅時抵扣收入。

不過，小陸也可以選擇在申請貸款當月不使用信用卡或償還清汽車貸款，來降低自身的負債額度，便於獲得貸款。例如選擇15年固定貸款，每月還貸額為2958.79元，申請貸款時工資要求為7194.32元，15年後總利息不過13萬多，不過仍必須依據個人的收入來審核。

合信財務貸款公司的黃建誠指出，通常美國會根據貸款額度來劃分利率，低於41萬7的30年固定貸款最低利率在4%左右，41萬7至62萬5100的貸款額則為4.25%，超過62萬5100的貸款將視具體金額確定利率，五年固定利率貸款將在此基礎上加1至1.5個百分點。黃建誠還透露，若是貸款申請人的信用分數低於740分，或者首付款低於20%的話，銀行都會提高利率，或者支付一筆額外的費用。同時對於標的物，銀行也會區別對待， 購買聯體別墅和購買單棟別墅的要求也並不相同。

Kingdom建築公司的項目經理黃天聞表示，新建的聯體別墅在貸款方面相對一些較舊的小單棟別墅要難一點，不過最重要的還是取決於銀行對貸款申請人的審核。

除去這些，購房時還有一大筆上千元的支出稱為Closeing Fee，也就是各種手續費、估價費等。其中包括手續費（一般是貸款額的1%）、點數費（一個點是貸款額的1%，一個點可降低利率0.25%）、房屋估價費（房價約高，收費越貴）、信用報告費、處理費、納稅服務費、洪水證明費、審批費、文件準備費等等。黃建誠指出這些費用有時由銀行的退款幫忙支付，但是會以提高利率的方式作條件，若是五年內不準備售出的話，他建議還是購房者自行支付這筆費用，從長期計算比較划算。

在美國買房申請貸款除了去銀行外，很多人會選擇貸款公司。貸款公司那裡有許多種銀行的利率，會根據客戶的需求和條件，替他們選擇一個最合適的方案，而購房者所拿到的利率與前往銀行拿到的利率別無二致，也不會因此多付手續費。

若是買方或者賣方不僱傭房屋經理人自行進行購房的話，雙方在達成交易後需先前往公證公司填表完成手續，隨後前往產權保險公司辦理過戶，當貸款審核下來後，銀行會將這筆款項先打到產權保險公司那裡，然後由他們交給公證公司進行分配，所有程序完成後，產權保險公司會通知當地政府，進行登記，此時才可宣告房屋買賣達成。若僱傭房屋經理人，通常會把所有的事情都安排好，最後向賣方收費。一般人們在購房前，也會邀請專業人員對房屋進行檢查，避免有白蟻等。

先租後買

除了一般的貸款房外，目前美國還流行一種稱為Lease to Own的先租後買模式，即免去首付，以每個月較高租金代替，直到決定購房，好處是解決了首付難題問題，缺點就是最後的總支出額將高於一般房價。

在和房東簽署Lease to Own的合同時，購房者可以和房東建立一個期權，決定是否在未來特定的一天以某個價格買房（通常為6至24個月），不過這種月租往往比市場平均價格高出不少。

之後每個月的租金中的一部分都可以用作首付，這部分錢一般高於市場價與實際房租之間的差價。租房期間房屋的地產稅、保險、維護均有房東承擔，在期權到期前，買房者有權利在任何時候以約定的價格買下房子，無論房地產市場走向如何，若在期權到期後不買下，實際只是損失了房租與市場價之間的差價。

在期權到期那天，買家可以選擇不買，此時房東會重新將房子放入市場進行銷售。在多年的出租過程中，房價可能會跟隨市場波動，甚至會出現房東無力償還貸款或付不起地產稅等情況，房子遭銀行回收等，買家需同銀行重新商定一個購買日期，決定是否仍想購買。同時在簽訂合同時，需繳納最後約定價2.5%至7%的合同手續費，這部分費用將不能退還，不過可以在將來用作支付房屋的首付。需注意的是，在簽訂合同時應選擇lease-option agreement而不是leasepurchase agreement。前者在期權到期時買房可以選擇買或不買，而後者則是必須按約定價格購買，否則須負法律責任。買房者在購房前同樣需查詢房東的信用，以免到最後房東拒絕履行合同，雖然這種行為是違法，可以僱傭律師解決，但非常耗費精力。

例如選擇Lease to Own，以24個月計算，購買一幢40萬元的房子，每個月的房租為1800元，其中的500元可返還給買主，加上簽約時支付的4%手續費1萬6000元，24個月後買房者有2萬8000元可以用做購買該物業的首付，達到了總價值的7%，再籌集5萬2000元就可以達到20%首付的貸款標準。

租房

不急著買房的新移民一般都會選擇租房，租房的主要途徑可以通過報紙廣告、超市門口的廣告、上craigslist網站等進行查找。

在租房時，房東一般會要求房客填寫租房申請表，其中會要求房客提供社會安全保障號及工作證明，以保證有足夠能力支付房租。當雙方達成協議後，就將簽署租房協議。

房客在簽署租房協議時需仔細過目，包括可以居住幾個人、租約時間、房屋損壞時由誰負責維修、水電費由誰支付、同意保持房屋整潔、提前多久通知房東解除租約等，該協議具有法律效應，房東可以以訪客違法租房協議進行罰款或扣除部分押金，通常需提前30天告知房東解除租借合同。

一般在租房時，房東可以要求租房者支付第一個月及最後一個月的房租，同時還有相當於一個月的押金。當搬離時，房子清潔並且狀況良好，就可拿回這筆押金。如果不是這樣，房東可能會保留部分或全部的押金來支付清潔或修理費用。

房屋若出現損壞時，應及時通過郵件或電郵的方式告知房東要求修理，並留下影印件。還可以，打電話給當地住屋辦事處。大部分的城市或地方政府都有專人審查房子，可以要求他們前來並指出所有問題。若還不能解決問題可以訴諸法律。

若在完成租房合同後準備搬家時，應記得同時通知美國郵政局將郵件轉送至新的地址，可以通過http://www.usps.com進行變更，或向當地郵局索要一份搬家指南，同時還需向DHS申報AR-11表。

資料來源：世界日報