「以房養老」怎麼養？

這陣子台灣在金融理財方面挺熱鬧。繼開展人民幣業務，現在又傳來一個月後要推出「以房養老」政策。這應該是一個連美國在內的兩岸四地華人都有興趣的議題。

社會不斷變遷，古人養兒防老，今人養錢防老；可近年來房價高漲，很多人竭盡全力還了一輩子才還清房貸，沒有餘錢另外做退休儲蓄；錢都在房屋淨值裡面。怎麼辦？以房養老是此種情形下的人無可避免的選擇。

去年十月美國有一項調查發現，高達1/3的退休人士打算或覺得他們需要出售房屋來維持退休生活。理論上這個市場版塊是相當大的。

商業制度化的以房養老的廣告，我是在1990年代首次見到。此一操作的具體辦法是我把房子押給金融機構，金融機構讓我在有生之年住在我的房子裡，並支付一定生活費給我。當我駕鶴歸西，金融機構把房子出售，收回它的本息。

這種操作被稱為「逆向房貸」（Reverse Mortgage），因為它剛好與正常的房貸相反－我收錢，金融機構得房子。

記得一開始做此生意的都是些在深夜電視打廣告的名不見經傳的金融機構，整個產業給人一個旁門左道的感覺。十多年下來，雖然有一些主流銀行加入，以房養老在美國基本上不成氣候。

新世紀初我在中國也看到逆向房貸的廣告。那些年中國模仿西方的金融制度模仿得很快，連這種尚未成熟的東西也立刻搬了過去。但將近十年下來，它同樣不了了之；有些地區甚至被停辦。

商業化的以房養老為甚麼在美中都無法推廣？我覺得首先是個技術問題：當事人面臨在退休期間被掃地出門的風險。房價波動無法預料，哪天房價大跌，吃掉了房屋淨值，金融機構不但會停止付錢，還會要我立刻搬家以把房子出售。絕少有退休人士願意擔這個風險。

此點的一個附帶問題是，人們都知道有這種風險嗎？從發生過的一些糾紛來看，有些人並不懂合約內容，或是不懂得計算自己在拿多少錢，以至於卯吃寅糧而不自知。

其次是一個思維的問題。人們多覺得房子是家庭基業，失去房子好像失去一生奮鬥的成果，因此排斥把房子抵押的想法。

在中國另外還有70年土地使用權的特殊問題。70年到期國家會不會把土地收回？或是重新敲一筆土地出讓金？據說都不會發生，但這個政策一日不釐清，我不知道金融機構如何去評估房產的長遠價值，開出來的條件想必讓人嗤之以鼻。

是以，商業制度化的以房養老聽起來先進，也合邏輯，卻很難開展。

但某種以房養老的方案是必須的，因為人們需要。台灣版的方案有沒有新的設計，能夠給其他市場的人們開闢一條道路，我覺得不容易，但期待一個月後的答案。

在找到更好的辦法之前，一般人只能用些土法煉鋼但比較安全的方法：

把大房子換小房子，騰出資金來過生活。這筆現金可以轉投在比較容易兌現和切割的金融工具，比如股票、定存；或是能提供固定收入的工具，比如債券。這個辦法的缺點是，當事人仍然是放棄了一部份的「基業」。

把部分房子出租，收取租金。這是許多人最喜愛的投資方式，收租感覺心裡踏實。有這種規劃的人最好在購置產業的時候就注意目標產業的格局適合此一功能。

把房子給兒女，讓兒女養。這也是一個常見的安排，它達到了房子不出售、留傳給後代的目標；不過這種安排也不是沒有風險。你大概也都聽說過的。

資料來源：世界新聞網