8個方法提升房產估價 順利獲得重新貸款

美國房屋貸款利率近一年來一直維持在史上最低水平，雖然房地產市場已經出現回穩跡象，但大部份地區的房價還是在低檔徘徊，許多屋主難以趁這個機會重新貸款（re-finance），以降低每個月房貸付款金額。專家建議八個提升房屋估價的辦法，協助屋主獲得好的估價，以順利獲得銀行批准重新貸款。

路透社報導，紐約郊區的梅伊夫婦擁有一棟4間臥室、三間浴室的兩層別墅。他們決定進行重新貸款，梅伊太太說：「房產估價是一個重大的絆腳石。」這並不是說她和她的丈夫沒有準備，他們在2010年做過一次重新融資鑑定，所以他們知道這3,400平方英尺的房產哪些地方要修整。

但在進行重新貸款的估價時，鑑定結果卻比他們夫婦期待的123萬美元短少了約7萬美元，讓他們無法獲得新貸款。

他們以書面回覆借款銀行，聲稱該估價所依賴的是最近的不佳銷售數據。銀行給予梅伊夫婦特殊的處理後，貸款勉強得以通過。能夠這樣做是因為他們的貸款金額巨大。若這是針對房利美和房地美等以二次購房者為目的的傳統貸款，他們將遇到更嚴格的核保標準。

正當美國某些市場的房屋價值已開始穩定上升之際，低估價卻成為很多買家和重新融資者更大的問題。例如在佛羅里達州利斯堡（Leesburg），低估價造成當地房地產經紀人格斯．格里扎爾多達15％的房屋銷售無法成交。

美國易而安（ERA）不動產特許經營連鎖體系首席執行官查理．楊說：「我們看到價格回升，但也開始陷入評估問題。」全美房地產經紀人協會（NAR）近日報告指出，由於餘屋庫存低，使得去年12月二手屋的平均售價為180,800美元，一年前同比增長11.5％。

近期，聯邦政府頒布了旨在改善評估過程的新規定，它適用於房價快速上漲的高利率房貸。但這些規定在一年內不生效，且不適用於最傳統的貸款。在銀行派遣評估人員到您家之前，該規定將可望保護您的房貸權益。

美國估價管理公司CoesterVMS 的首席執行官寇斯特（Brian Coester）說：「實際情況是估價師最多在現場30分鐘，為獲得最可能高的估價，房主能做的是要確保將房產所有的重要特徵呈現給估價師。」

以下八個方法或可提升您的房產估價：

1.保證估價師知道您鄰居的房產

估價師來自您的房產半徑10英里的範圍內嗎？加州比佛利山圈地地產的一名房地產經紀人本薩利姆說，「這是您應該問估價師的第一個問題。」

他回顧了最近的一個案例時說，由於鑑定人在陌生的情況下參觀了奧蘭治縣附近的一處房產並進行了評估，其估價比本薩利姆的估價低了15萬美元。他說：「如果估價師不密切了解該地區，重新評估也不可能接近房產正常所值。」

專家建議，您可要求您的貸款銀行派遣一個當地估價師，如果不能如此，應盡可能多提供您鄰居的相關房產質量信息。

2.自己進行比較

若能為您的估價師提供至少有三個扎實和良好的價格供其參考，您會省去她的一些工作，並確保她得到的是類似您房子的價格信息。例如提供Realtor、Zillow和Trulia等三個地產交易網站最近的銷售價格和詳細信息，如房產的臥室和浴室的數目。

3.知道哪些增值最大

佛羅里達州立大學房地產教授西希爾曼（G. Stacy Sirmans）說，如果您打算做輕微的整修，從您的廚房和浴室開始。他進行了一個由NAR贊助的研究，評估了影響房屋價值的150項指標。研究稱，木地板、園林綠化和一個封閉的車庫也能提升房子的估價。

4.保留您整修的證據

薩利姆說，如果您把錢用於裝修房子，請拿出證明來。「如整修前後的對比照片，以及每項裝修明確花費的電子表格，這應該可說服評估人給出遠遠超過其表面所見的一個更合理的價格。」

專家還提醒，不要忘了突顯電氣系統重要的結構改善，如加熱和冷卻系統等， 這是很難由目測看到，但卻可顯著提高鑑定。辦法是出示收據。

5.高談闊論您的城市

位於賓州新鎮的西爾弗曼公司總裁和首席估價師西爾弗曼說，如果您的城市最近出現了令人振奮的發展，如高檔餐廳、博物館、公園或其他設施，應確保您的估價師知道。

6.區分樓上樓下

許多業主對地下室重新裝修，但是，這並不意味著估價師會用同樣的方式去對待。紐約總抵押服務的總裁約翰‧沃爾什說：「對於低等級的地方改進和升級，如裝修的地下室，不會添加您房子的樓地板面積，因此，不要對地下室進行太多的修繕。」

根據修繕雜誌《Remodeling》消息，2011~12年度平均每個地下室的裝修成本為63,000美元，但屋價將只能收回大約66％的投入成本。這還不如裝修一間閣樓臥室，它將收回其成本的73％。即使是類似的臥室，在樓上比樓下通常更能增值。

7.清理

即使是厭倦的估價師也可能被漂亮的院子打動。總部設在洛杉磯的房地產投資商艾格尼絲．胡佛說：「樹枝修剪、清理、栽種花圃和表面粉刷都對估價有所幫助。」

此外，室內擺設也很重要。紐約資深估價師喬納森‧米勒說：「把家中混亂的東西拿走，這讓房子顯得更大。」

8.給估價師一些私人空間

不要像小狗一樣圍著估價師。米勒說：「我不能告訴您有多少業主或仲介在檢查過程中出現在我的個人空間，這是容易導致房產評估問題的主要缺欠。」

專家建議，在估價的過程中，最好讓您的家裡有一個清新的氣味，使估價者的工作盡可能愉快進行。至少，要將垃圾清理出去。也可烘焙一些新鮮的餅乾給估價師，它可能（也應該）不會動搖您房產的估價，但至少不會造成任何傷害。

（責任編輯：張東光）

資料來源:大紀元日報