貸款三部曲 事先做足功課 輕鬆圓安居夢

一般華人來到美國，總會經歷奮鬥紮根、適應融和的階段，在存夠一定存款後，就開始買房自住，結束租屋的歲月，實現安居樂業的美國夢。美國在經歷數年前的次貸風波之後，房貸利率一直處在歷史低點，加上房價也比次貸爆發前跌落，對於買家而言確實是進場買房的時機，而春天房源充足，若找到合意的房子，不妨化心動為行動。買房可以說是大部分人一生中的大事，根據統計數據，一般人一生中換房約3至4次。恆通銀行的房貸中心主管陳燕萍(Christine Chen)特別做提醒，貸款是買房過程中一個重要的環節，如能先功課，諮詢專業顧問，即能減少不必要的時間浪費及障礙，順利貸款，購得夢想之屋。

一般華人來到美國，總會經歷奮鬥紮根、適應融和的階段，在存夠一定存款後，就開始買房自住，結束租屋的歲月，實現安居樂業的美國夢。美國在經歷數年前的次貸風波之後，房貸利率一直處在歷史低點，加上房價也比次貸爆發前跌落，對於買家而言確實是進場買房的時機，而春天房源充足，若找到合意的房子，不妨化心動為行動。買房可以說是大部分人一生中的大事，根據統計數據，一般人一生中換房約3至4次。恆通銀行的房貸中心主管陳燕萍(Christine Chen)特別做提醒，貸款是買房過程中一個重要的環節，如能先做課，諮詢專業顧問，即能減少不必要的時間浪費及障礙，順利貸款，購得夢想之屋。

事先做功課

除少數人買房用現金支付外，大多數人買房都需貸款，而在貸款審核嚴格的今天，應事先做足準備，可以省下金錢與時間。陳燕萍建議要買房的人最好先做功課，到貸款銀行了解貸款程序以及所需要的文件。目前銀行都是要根據貸款人的還款能力來提供貸款。當然了，還款能力與收入(包括月收入、出租所得、贍養費、退休金)及開銷有關。通常貸款人每月所需支付的貸款(包括本金、利息、地稅和保險)加上開銷(包括汽車貸款、學生貸款、信用卡帳單..等)，不能超過總體收入的45%。由於房利美貸款機構對貸款金額有所限制，要取得低利息的貸款，一家庭的貸款上限是41萬7千，2家庭的上限是53萬3千8百50元，3家庭的上限是64萬5千元。高額的貸款也有限制，而且利息也會高一點。

此外，房利美機構對想購買新建的共有公寓及合作公寓的買主也有嚴格的要求。為了避免受公寓財務狀況不佳的影響，房利美會要求貸款銀行查看大樓的財政報表，並要求預售率達70%，自住率達51%才准與貸款。因此想買全新共有公寓及合作公寓的人，務必要通盤了解，免得白忙一場。但是部分銀行對不適用房利美的共有公寓及合作公寓，也有提供一定的貸款計劃。

房利美提供的低利貸款，以房屋類型訂出不同的點數收費，例如一家庭免收點數、2至4家庭收一個點數，共有公寓的首付若在10%以下收0.75%點數，付25%首付以上無點數，合作公寓不收點數，但首付低於20%，則須購買貸款保險。

建立良好信用記錄

目前市面上的低利率幾乎都是房利美(Fannie Mae)貸款機構釋放出來給民間貸款機構。例如以4月份為例，30年的利率是3.5%，15年的利率是2.75%，一般人要取得如此低的利率，需要準備以下條件：1.提供兩年的稅單、信用調查評分、工作狀況(需在同一家公司或同一行業有兩年或以上的工作時間，算是工作穩定，當然也有例外，如剛畢業工作的專業人士)，2.提供資產及銀行存款證明，3.頭期款需在20%以上。根據每個人的信用評分，所付的過戶費也會不同。一般銀行會要求信用評分至少要在640分以上，分數越高，點數越低。例如信用高達740分者，首付25%，就可免去點數，但信用評分640分的人，同樣是首付25%，卻要付2.5%的點數費用，假設貸10萬元款，後者就要多付2500元，若貸40萬元款，就等於多付1萬元，可見建立良好的信用至關重要。信用不足者仍可以提高首付比例來降低點數，例如首付達40%，就可降0.5%點數。陳燕萍提醒大家，要建立良好信用，就一定要準時付清信用卡。

靈活通另類貸款

對於一些自雇或從事餐館、裝修業的華人，在購屋時可能無法取得低利息查收入的房利美貸款，一般銀行會針對這類客戶及須借Jumbo Loan巨額貸款的顧客，特別推出靈活通貸款。陳燕萍提醒自雇者仍需由會計師出信提供在過去兩年的銷售額，受雇人士則需由雇主提供雇主證明。這類貸款計劃的貸款利率自然比較高，如果是用來自住，通常須付35%的頭期款，如果是投資則需支付45%的頭期款。

打算要貸款買房的人，最重要的是保持良好的信用評分，並事先了解自己的借款額度(lending power)，因為一般的賣方都會要求買方提出銀行的預批信(pre-approval)。所以買方準備好齊全的文件，請銀行評估，一般來說預批信當天就可取得。一旦買賣雙方簽訂合同後，買方有45-60天的時間鎖定利率申請貸款，如果屆時因賣方無法如期搬出，或買方無法順利取得貸款，而將過戶日期後延，此時就有罰款產生，建議買賣雙方一起面對解決，通常可再延期30天。

至於是找銀行的貸款部門，還是找貸款公司比較好？這就見仁見智了。有些人已與銀行有其他業務往來，雙方熟識，作業自然比較方便快速，而銀行也自行推出一些靈活通貸款，方便不查收入及借巨額貸款的顧客。貸款公司則是將不同銀行的各種貸款方案收集起來，讓顧客選擇合適自己的，選擇性較多。

一般來說過戶費用佔房貸的4%-5%，細心的買主可以向多家銀行諮詢了解，並要求一份過戶費用清單（Good Faith and Truth Lending）。根據美國政府規定，銀行必須將所有費用明析列印出來給客人，而且這中間不能有任何隱藏費用，以保護民眾。銀行在同意貸款前，也會請有執照的估價師來評估房價，他們通常會以同一地區在過去6個月內成交的房價來做評估。為了讓買房過程順利，避免節外生枝，買主最好在抓好過戶費用預算外，也要多準備一些現金，以備不時之需及額外的開銷。

資料來源：世界新聞網