置房重貸抓緊時機

股市屢創新高，經濟捷報頻傳。而在美華人最關心的莫過於住房問題。談到住房問題就離不開房屋貸款，本文特就針對目前大家所關心的美國房市和房屋貸款問題簡略分析如下。

僅在一年前，美國經濟雖然已開始好轉，但大選未定，財政吃緊，歐債困擾，前景不明。當時的房市仍是庫存高、短賣多、法拍量大。雖然房價和利率極低，房市卻是量增價跌，買方佔盡先機的狀況。短短一年後的今天，中東戰爭結束、歐債解決有方、消費人投資者信心倍增、美國經濟溫和穩定增長已成不爭的事實，房屋市場因此發生了可謂翻天覆地的變化。大批的投資者進場抄底，有避險基金(Hedge Fund)、保險公司(Insurer)、地產基金(REITS)和海外投資者等等，其中包括的黑石集團和股神巴菲特。結果，全美五十多個百萬人口以上的大都市的房市出現了量增價增的情況。由於供求關係的急劇變化，某些局部地區甚至出現量跌價增的賣方市場。在這些市場，購屋者即使在第一時不還價，以賣方要價(Listing Price)也難以買到看中的房屋。這些市場就包括洛杉磯和紐約一些華人集中的地區。房市變化的另一個特點是投資屋的比例也在大幅增長，今年前三個月，在南加州、新州和紐約的房屋貸款就比去年同期增長10%，可見買氣正旺。

買房重貸宜早不宜遲

去年買房重貸的屋主或者省了錢，或者增了值，已初見實際效益。那麼現在趕置產列車是否為時已晚?其實也非必然，理由如下： 第一,投資房產著眼長期效益。房地產一般只適長期投資，不應與股票、期貨或貨等投資相比，更不應患得患失。地產巨擘川普的名言「現在買(Buy Now)」，綜觀全球 ，在香港、台灣、大陸和美國靠房地產致富者應不在少數，喜歡數學者可以算一筆帳 ，房地產投資如果每年增長 6%，房價在幾年會翻一番。第二，今後十餘年，房地產投資環境極佳，這是經濟學家的經濟週期結論。五年以來的緊縮造就了一個十分有利的房地產投資環境。除了比較明顯的利率低、借款能力高以外，還有很多不可小覷的因素：(1)建商緊縮，房屋供應量大減(2)重回職場的就業者和撤軍歸來的戰士增加了房屋需求(3)移民政策鬆，使更多的職業、投資甚至以前的非法移民湧入房屋市場 (4)經濟的穩定成長也會加大房屋市場的供求矛盾。由此可斷定，今後十餘年房地產市場前程似錦。第三,房產投資效益極佳。在美國投資房地產有多重好處：1.房貸的槓杆效應「四兩千斤」:投入二成，以極低的利率借房貸八成，其效果是以一當五 。也就是說，如果房屋價值增長5%，相當於投資報酬為25%。2.開銷全部打入成本─按國稅局規定，投資房產的所有開銷屬於經營成本，全數免稅。3.折舊免稅─折舊是房屋無形的損失，如日晒雨淋。折舊是投資屋的免稅大道，也是屋主的有形收入。由此可見 ，投資房地產不僅有使用價值，也有可觀的經濟效益。

申辦房貸須找對渠道

坊間和媒體仍普遍認為貸款難，從專業角度看，我們認為：1.房貸申請有難有易：一方面對風險高的房貸，包括完全不查、高借貸比和只付利息的房貸審批加嚴，查証手段也倍增。另一方面，對報稅足、資金多、信用好和文件全的借款人，申請貸款的難度幾乎沒有增加 ，仍然屬於很容易。2.房貸緊縮，申貸難是假象:金改後，商業和儲蓄銀行光環不再，以前名列前茅的四大銀行；一家退出、一家跌入谷底、一家要減少五成「社區借貸」，碩果僅存的一家也有緊縮之兆。主要銀行減貸裁員，造成房貸通道堵塞，這才是造成「房貸難表象」的真正主因。

很明顯，一方面市場對買方有很大的壓力，要儘快過戶。另一方面，一些銀行手續繁瑣渠道堵塞。所以 ，找到最佳貸款渠道成為成功交易的一個極重要的條件。

信用與資產貸款重要條件

華人不喜歡借錢是我們眾多美德之一，但如果我們需要借錢買屋就應該早做計劃 ，儘早開始建立信用。申請房屋貸款所要求的信用條件 ：1.最好有三張卡以上，2.每張卡都有兩年以上歷史3.按時還款4.最好有少量餘額，這樣才能算最好的信用歷史。有這樣好的信用，比起較差的信用者，還可以省去一定的交易費用。所以，應該儘早開始建立信用。

另外一件事先必須做好的準備是資產(存款証明)。很多華人在申請房貸時，才臨時抱佛腳，東拼西湊，延誤時機。為此要事先做好準備，申請房貸需要查証：1.自付金，也就是房價和借款的差額，比如五十萬元買價 ，借四十萬元，自付額為十萬元2.交易費用，由於各人的情況和房屋類型及地區不一樣，交易費用會大不相同。應向房貸專業人士查詢。3.儲備金，一般為月供數的二至六倍。以上三項的總合就是貸款所需的自備款。有兩點需注意：第一，如買屋自住，所有自備款均可來自親屬贈予(需查証)，但買屋投資的則不能靠贈予。第二，有些資產，比如退休金、股票及基金不能百分之百算流動資產，銀行會扣掉三成至三成半來算 。根據我們多年的經驗，信用和資產的問題在申貸的審批中占了一定的比例。

房屋貸款注意事項

根據目前房屋貸款的市場情況，若需貸款時，需注意：1.貸款要找對渠道─找房屋貸款的專業銀行。在房市轉旺的情況下，要想順利及時申請到房屋貸款就不要為「大」銀行的名聲所累，而應找專精房屋貸款的專業銀行。這種銀行因為專於房屋貸款，專業性特強，專人負責，效率和成功率高，費用合理。向房貸銀行申辦房貸可以減少或避免誤人誤事的情況發生。2.事先準備齊全的資料:即便報稅夠，資金足和信用好的借款人，也要事先做好準備。如果不瞭解需要準備的資料，應提早向房貸專業人諮詢，有備則無患。3.要提供真實和準確的信息:由於現在查証信息的手段增加了很多倍，任何不誠實、不準確的資料均只會延誤貸款審查和批覆的時間，甚至導致拒批貸款。因此，要盡量避免漏交、少交或交付錯誤信息的情況，以免給自已增添麻煩。

資料來源：世界新聞網