投資房地產 須講攻守策略

華人在投資理財方面很積極，尤其偏好房地產，很多都是經驗豐富的投資者，他們研究和分析一些房地產相關的信息和數據，了解相關的稅務問題，知道要投資什麼樣的物業，何時進場或退場，不坐等升值，最重要的還是要能有租金收入，在房市易動時，才能夠進可攻、退可守。這和股神巴菲特說「絕不投資黃金，因為它是不下蛋的雞」，道理是一樣的。

投資房地產最重要的原則，就是要做最壞的打算，支出能夠在控制範圍內，不要有一個承擔不起的大風險，也就是說，至少房租跟房價的比例要合理。一般的算法很簡單，就是把一年的房租除以房價，如果它的比例是超過銀行存款的比例或銀行貸款的比例，就是一個可投資的項目。

譬如房價是15萬元，如果租1200元，那一年就有1萬4400元毛收入，減掉地價稅、保險費、物業管理費、維修費，得到淨收入是1萬1000元，那1萬1000元除以15萬的話，就有7.5%左右，現在在美國的房屋貸款利率約是4%，把錢放在銀行的利息也只有1%，這就是很好的一個投資報酬率。當然也要確定這房子是要租得掉，即一年12個月裏，至少要有11個月有租金收入，故房客也要經過信用審查才行。

拉斯維加斯2003年到2008年，房價一翻兩、三倍，突然暴發後，一般人都會追進，常常超過自己的能力再繼續投資，比如說本來的資本很低，當房價增值了以後就有淨值，拿這淨值再去跟銀行融資，然後又去投資別的房子，卻忘記上漲以前的房價是15萬元，每個月可以收到1100元的租金，而房價漲到45萬了，還是只能租1200元，那每個月要貼多少錢，才夠付貸款，是不是貼得起？

歷史會重演，人類一直在犯同樣的錯誤，經濟也是一直在循環，從蕭條，轉復甦，轉繁榮，轉衰退，然後再蕭條，只是不確定它的轉變點到底在什麼地方而已。但是，萬變不離其宗，最重要的是投資者的思路一定要清楚，不能人云亦云，盲目地跟著大家走，有時甚至要逆向思考。巴菲特說「當別人過於貪婪時，市場會被高估，這個時候你要懷有一顆恐懼之心；當別人都悲觀，不敢買入，這時價格被嚴重低估，你反而要大膽貪婪，逢低買入」。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線： 702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com。

資料來源：世界新聞網