對於美國而言,美國房產稅屬於美國財產稅的重要組成部分,而且為了促進美國房地產的活躍,現在美國房產稅呈現出“寬稅基、低稅率”的狀況。而且美國房產稅的立法幾乎都是由地方政府自主決定,一般由州憲法與州法律進行規定,也存在一定的減免優惠,並主要用於提供公共服務。
在美國,美國房產稅是由地方政府自主決定:美國房產稅體現了美國分權與自治的憲政原則,主要房地產稅的立法幾乎都是由地方政府自主決定,一般由州憲法與州法律進行規定。具體來說,由州以下的地方政府進行分級征收,主要由市、鎮或校區具體征收,各自執行不同的稅率, 房地產總稅率為各級稅率之和。上世紀90 年代以來,州政府所征收的房地產稅大為減少,主要是州以下的政府征收了大部分的房地產稅,但其稅率要受到州政府和州法律的管制。
現在,美國房產稅呈現出“寬稅基、低稅率”的狀況。以房屋和土地的價值作為稅基( 計稅依據和標準),稅基寬廣,以普遍征收為是美國房產稅的征收原則,所有房屋和土地的所有權者都要繳納房地產稅,除非獲得稅收減免優惠。稅基無疑是決定征稅數額的關鍵因素,而房屋和土地的價值評估是征收房產稅的一項重要的基礎性工作。由於房屋和土地的價值隨著市場不斷波動,所以一般要定期評估,例如三年一次。由於房屋和土地數量龐大,為了節省成本、提高效率,一般采用批量評估的辦法,而不是單個評估。
評估價值對美國房產來講很重要,但是一般都是有公正性可言的。美國一般通過評估方法、評估人員和評估程序保證評估的公正性。評估方法有三種:市場法( 側重考慮近期市場賣價)、收益法( 側重考慮未來收益) 和成本法( 側重考慮資產的重置成本及可能存在的貶損因素),並視情況綜合、靈活選擇運用這三種方法,以期准確評估房地產價值。評估人員具有專業性,建立專門的評估機構隊伍, 並可讓當事人自行選擇。在評估程序上,存在不相關的多個機構各自獨立評估, 然後綜合評估結果,並為當事人提供申訴和救濟的途徑。
目前,在美國各地, 美國房產稅的稅率一般不高,通常在0.6% 至3% 之間,實際繳納的房地產稅額是稅基( 房地產的價值) 乘以房地產稅率所得的數額。
針對美國房產稅的減免優惠,一般是針對公共、宗教、慈善機構,也有利用房地產稅這一手段促進經濟發展、鼓勵某種交易行為或鼓勵某類地產的改良,例如對農用地的稅收優惠、對所購買的首套房的稅收減免等等。對於免稅的範圍和對像,有的地方是由州憲法來決定,有的是由州立法機關用州法律來規定,同時,按照美國各地的憲政體制,州高等法院往往保留最終審查權。
美國房產稅主要是用於提供公共服務:房地產稅在美國地方政府收入中占據重要地位,是絕大多數地方政府的主要收入來源。所征收的房地產稅基本上用於州及州以下各級政府提供的公共服務,例如消防、治安、道路交通、教育、環境改善等等。
美國房產稅與美國的公立免費教育通常緊密結合在一起,相當一部分的房地產稅用於公立中小學教育。通過這些公共服務的提供改善房地產周邊的居住環境和教育環境,使得當地房地產價格上漲,地方政府房地產稅收因此增加,形成良性循環。由於美國房產稅是針對不動產征稅, 相比較動產稅或其他稅種,某一區域的房地產稅額具有穩定性和透明性,公眾比較容易監督稅收的數額及去向。考慮房屋和地產的不動產特性,一般由各地市、鎮或學校管區等不同級別的機構和部門進行具體征收,也可以委托當地金融機構代為收取。對政府的征管行為不滿,民眾有申訴和救濟的渠道。
資料來源:美國時報
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