著手購屋 先做好財務準備

房市在低迷多年後，如今似乎已重回正軌。房屋銷量和房價不斷升高，利率繼續保持歷史最低水平，都是吸引購屋者進場的因素。

但對個人財務紀錄不佳的人而言， 有資格得到房貸仍是買房夢想的障礙。賓州史特勞茲堡的理財師貝爾說﹕“如今申請房貸的要求趨嚴，購屋者必須有好的收入、好的信用和好的首付，才能得到房貸。”

許多城市的房源緊張，顯示在目前的市場，賣主面臨許多報價的選擇，也意味著購屋者可能要提高買價才能成功。美聯社報導，在買房前，購屋者要做好以下六方面的財務准備。

一、評估財務與支付能力。開始看房前，購屋者要認真評估自己的財力。首次購屋者如果沒有足夠的積蓄，並且是背負學生貸款和其他債務的薪資族，他們的生活方式就可能要大幅改變，才能處於准備買房的有利位置。他們還要知道，每月需把多少收入花在房屋費用上，才算合理。

西方銀行的房貸主管拉森建議，購屋者可採用貸款銀行的計算公式，把每月用於房屋的全部支出相加，如借貸、利息、地稅和房屋保險等，將總數從每月的毛收入中扣除，房屋總支出不應超過每月收入的28% 到30%。

Bankrate 公司網站列舉的計算公式， 可協助購屋者根據收入與房屋費用來評估支付能力，網址為httpapne.ws12bNGkc。

二、從屋主的角度考慮全部費用。算出房屋的總支出後，要考慮能否承受， 尤其要考慮其他開銷，如修繕費與水電費都比租住公寓高。如果買的是共有公寓， 還要考慮屋主協會的會費問題。

貝爾建議，租屋者應准確算出屋主的每月費用， 開始把這筆錢儲蓄起來。這種做法一是可為首付存錢， 二是預先適應屋主的各項支出。貝爾說﹕ “為買房而開始預先儲蓄後， 才能確定能否適應這樣的生活。如果現在不適應， 以後也將不能。”

三、准備20% 的頭期款。儘管部分貸款計畫允許只交3.5% 的首付，但買房人仍應至少准備20% 的頭款，以便可從銀行得到最低的利息，和避免支付私人房貸保險 (PMI)。買房人若是退伍軍人，就有資格參加沒有首付的房貸計畫。

即使最終得到PMI 的房貸也無妨， 在房款交付到房屋價值的20% 以後，屋主就可申請免除PMI。買房人支付的PMI 可以抵稅。

買房除了准備首付款外，還應備好辦理房屋過戶手續的費用。過戶費少則數千，多則上萬元。

四、信用如有問題，宜盡早解決。一個人的信用分數高低，對銀行確定提供多少貸款及利息的高低，均是至關重要的因素。

貝爾指出，希望得到最低利率的購屋者，FICO 的信用分數通常必須至少為720 點到850 點。聯邦住宅管理局支持的貸款，要求FICO 信用分至少為580 點，但購屋者需支付較高的利息。

購屋者應檢查自己的信用報告， 避免任何錯誤使信用分數受到影響。要求糾正信用分數出現的錯誤，一般需要數月時間，因此最好在買房前提早解決， 貝爾建議是提前六個月。

消費者每隔12 個月，就可免費從三家信用公司分別獲得一份信用報告， 三個信用公司為Experian、TransUnion 和Equifax。

在買房前數月，應避免出現新的債務，因為新債或信用卡債可使信用分數臨時降低。在申請房貸前數月，消費者應盡量減少用信用卡付帳。

五、准備好財務文件。到正式申請房貸時，銀行將深入調查購屋者的經濟狀況，因此要准備好最近三個月的銀行帳單與薪資支票，和至少兩年的稅表。

若靠家人幫助交納首付，購屋者需向銀行說明資金來源，意味著家人也需出示銀行帳單，說明錢是贈予購屋者的。

六、申請預先批准書。在開始看房前，購屋者應要求銀行評估可提供多少貸款。得到銀行的批准書後，就可確定買房的花費。

但預先批准書與事先有資格獲得貸款，兩者的定義不同。有資格獲得貸款並非銀行的承諾，而是對購屋者經濟狀況的大致評估，而預先批准書則是銀行在調查信用和審查收入之後簽發的。在對借貸人的所有經濟狀況徹底調查後，銀行才會正式提供貸款。

資料來源：美國時報