美國房產投資稅費優惠政策：出售房屋2年內再買房可減免所得稅

美國政府在稅法上對公民個人住宅實行的優惠安排，對於改善民生、提高社會福利、避免與民爭利和保護大多數中產階層的利益，起到了非常積極的作用。 其中有一項值得關注：在美國，業主出於換房需要，出售房產後2年內再買入房產，是可以減免所得稅的，如果再次購買的房產與之前出售的房產價格相等或更高，則完全沒有所得稅。

美國政府在稅法上對公民個人住宅實行的優惠安排，對於改善民生、提高社會福利、避免與民爭利和保護大多數中產階層的利益，起到了非常積極的作用。 其中有一項值得關注：在美國，業主出於換房需要，出售房產後2年內再買入房產，是可以減免所得稅的，如果再次購買的房產與之前出售的房產價格相等或更高，則完全沒有所得稅。

在美國，所有的美國公民(包括永久居民)如果收入達到稅法要求的付稅額度時，有義務每年向聯邦政府和州政府繳付所得稅。 如果有人在稅務年度有房地產出售，出賣房產所得之利潤當然屬於個人所得稅的範疇。

在美國，“二手房”一詞並不流行，每當人們提及住房時，通常會明確地指明自己的房產的具體法律屬性，比如，該房產屬於個人住宅還是度假房產，或者屬於出租房產等等。 在美國的稅法中，對出售或擁有上述房產所獲得的盈利有重大的區分，其中涉及由法律強制規定的稅務優惠措施。 其中主要表現在：

第一，出售個人住宅(自住房)的稅務優惠。 在1997年5月之前，美國聯邦稅法准許美國公民只要滿足下述兩個條件，在出售自己個人住宅時享有12萬5千美元的免稅額：其一，業主夫妻任何一方達到55歲；其二，業主在出售此房屋之前5年內在此房屋內住滿3年。 不過，自從1997年5月之後，美國政府又出台了新的公民自住房出售稅務優惠政策，即如果業主擁有個人住宅滿5年，同時在此5年中的兩年裡將其作為主要居所，那麼在出售該房產時，每個單身業主即可享有25萬美元資金增值免稅額，如果是夫妻共有，即可得到50萬美金的免稅額。

依照美國稅法，度假房產、投資房產、出租房產都不屬於個人住宅之列，不得享有上述優惠。 實踐證明，這一優惠政策一方面鼓勵人們參與房地產的投資，同時又設定了固定的年限以抑制房地產短期投機。 在美國，上述稅收優惠使很多退休老人和中產家庭受益良多。 今天，有很多美國退休老人，在辛苦了一生後，將其自住房產出售，利用稅收優惠所得之現金住進養老院安享晚年。

第二，物業交換免稅法則。 在美國，當業主將其物業用來作為交換交易而非買賣交易時，稅法上提供給業主一種特殊的免稅優惠安排。 這種稅務優惠通常需要滿足如下法定條件：其一，業主出售某物業之前或之後兩年內，必須購買另一棟價值相等或價值更高的物業；其二，業主依照稅法中規定向政府提交延遲付稅的申報。 如果在規定的期間內，業主不能購買到另一棟價值相等或價值更高的物業，則必須向政府繳納法定的所得稅。 實踐證明，上述物業交換免稅法則的適用，在促進美國房地產市場的流通、鼓勵投資和讓利於民等方面作用顯著。

資料來源： 美國房產網