步入老年,許多美國人會考慮賣掉現住屋,買小一點的房子。大屋換小,豈不是房貸月供和日常開銷都減少了?也許。但有專家認為,具體情況具體分析,一些隱藏費用可能讓這個如意算盤落空。
正方觀點
波士頓學院退休研究中心項目主管薩思(Steven A. Sass)認為,最大的開支是房屋,財務縮水的退休人士應考慮換小屋,改善收入。
根據該中心研究,從25萬元的房子換成15萬元房子,可增加年收益3000元,且減少年開支3250元,一年可為屋主節省6250元。
計算方法是這樣:舊屋市場價減去新屋價格,為屋主增加10萬元儲蓄。然後計算搬家成本。薩思表示,搬家可花費舊屋售價的10%甚至不止。25萬元的10%是2.5萬元,將換屋的差價利潤降低到7.5萬元。
理財規畫師通常以所謂「4%規則」來計算退休人士每年從退休儲蓄帳戶中提取的收益,因以這個比例提款,不會傷及財務安全。7.5萬元的4%即每年可有3000元收入。
按房屋價值3.25%的比例計算稅收、保險、水電氣、維修費成本,則舊屋開銷為8125元一年,新屋年開銷是4875元,兩相減除,換新屋可節省3250元一年。於是每年總共節省6250元。
但薩思也強調,上述計算只是假設,計算成本很少有這樣簡單明瞭。且「規則」近年來受到理財專家挑戰,認為每年從退休儲蓄帳戶提款的比例應更小,才能確保退休財務安全。此外,退休人士的財務需求可能與年俱增,讓大屋換小這一撙節算盤變得更難撥。
反方觀點
大屋換小,隱藏費用不少。會計公司Kane & Co.總經理凱恩(Monte Kane)說,即便房屋面積本身變小,但許多因素可能導致地稅上升,比如新屋公平市值更高。兩棟房子的過戶時間,也可能造成意想不到的成本。「理想情況是,舊屋過戶後,新屋再過戶,但事實往往並非如此,於是屋主很難有足夠現金流去應對買房交易。」凱恩表示。
交通成本和汽油費也應考慮。商場、醫院,這些必須去的地方離家多遠?附近有公交系統嗎?
就醫成本更不能忽視。「許多老年人搬出城市,沒考慮以後不能開車該怎麼辦。」安老照護師Jullie Gray指出,住在一些地方可能不便得到醫療資源。
其他方案
加州認知財富顧問公司創辦人格林(Artie Green)說,除大屋換小,重新貸款(refinance)也不失為緩解老年財困的方案之一。
此外,家庭資產轉換房貸(home equity conversion mortgage, HECM)這種聯邦保險的逆向房貸(reverse mortgage),允許62歲以上耆老抵押房屋借貸。兩輪量化寬鬆帶來低利率,讓逆向貸款成本下降。「相對於一次性領款,現在也可選擇等值信用額度,需要時再提款。」格林表示。不過,對於華人耆老,若後代孝順,願意養老,要慎選逆向房貸。身體孱弱不宜選用,因為去世、或住院離家一年以上者,貸方可收回房屋。
售後回租(sale-leaseback)也是一種選擇。「最常見是賣給子女,再向他們租屋。」不過格林提醒要仔細處理法律文書,以避免被不肖子女趕出家門。
格林建議,耆老安排退休住所,最好經過全家討論,列出耆老餘生事宜的輕重緩急,並計算相應成本。找理財規畫師或會計,將所有選項攤在桌面比較分析。如果大屋換小仍是最佳方案,薩思建議,宜早不宜遲,「年紀越大,搬家越困難。身體上、社交上,都會變得更遲鈍。」
資料來源:worldjournal
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