名家指南：如何進行最佳房地產投資？

說到房地產投資，很多人會問：擁有一處房產足夠了嗎？房地產投資應該在所有投資組合中佔多大比例？ 《富有的理髮師》一書作者，暢銷書作家大衛•奇爾頓（David Chilton）在埃德蒙頓北美房地產峰會（North American Real Estate Summit）上的講演或許對您的房地產投資有所幫助。

據來自REIN（The Real Estate Investment Network）的消息，暢銷書作家大衛•奇爾頓上週六（8月24日）在埃德蒙頓北美房地產峰會閉幕式上做了題為“房地產投資規劃常識指南”的演講，分享了他自己如何使用已驗證的成功策略將房地產投資願望變成真正的投資目標的經歷。

“為什麼我不喜歡租房”

奇爾頓認為，購置一處房產是“經濟獨立的基礎”，這個觀點在他的金融小說《無債一身輕》（Findependence Day）中出現過不止一次。要達到無債一身輕，就需要擺脫所有的債務，包括房貸。雖然租房者從技術上來講是不負債的，但奇爾頓認為未來需要持續支付的租金是另一種形式的債務。這一債務永遠不會消失，還可能因業主提高租金來追趕通貨膨脹而有所提高。

奇爾頓在演講中說：“既然誰都需要有個住的地方，那麼我寧願付款買房，而不是花錢租房。誠然，養護一個家需要成本，更何況還有隨著房屋增值而不斷上漲的地稅。但在大多數情況下，如果是一處公寓，地稅和維護費用的總和會低於你支付的房租。”

那麼房地產投資又如何呢？奇爾頓在峰會上也闡述他的觀點。讓我們暫且把需要住的這套房放在一邊，我覺得房地產投資占到平均投資組合的10%或15%是對的——要么投資購買一處實實在在的房產——只要你不怕麻煩當房東；要么通過房地產投資信託基金或其ETF進行投資，一種更為被動但卻相對省事的方法。

在過去與REIN成員的交談中，奇爾頓了解到許多房地產愛好者的投資比例都遠遠超過了10%或15%。對此，奇爾頓表示，如果擁有多處房產，往往在槓桿投機的作用下，房地產投資比例可能接近100%。

住能負擔得起的房子

奇爾頓在住房上的態度是什麼？兩年前，在一次麥克林電視台的訪談中，奇爾頓透露他住在一個1,300平方英尺的房子裡，這個面積還包括了地下室。這與他所寫的《富有的理髮師》（The Wealthy Barber Returns）相一致。在此書的其中一章中他說，實現財務規劃的關鍵在於“住一所你真正買得起的房子”。

大房子不僅僅意味著更多的房屋貸款，也意味著較高的地稅、水電費和更多的維護成本。會產生更多的消費，購買盡可能大的房子會使夫婦雙方傾向於購買更多或更好的家具、電器和汽車，奇爾頓寫道。我再同意不過了。

他接著談“良性債務”及其三個屬性：購買升值的資產，服務費不會榨乾儲蓄，以及退休前能還清債務。在這一章的結尾他寫道：“我喜歡當房主，但重要的是確保你擁有房子，而不是被它所控制。”

槓桿效應

奇爾頓在《富有的理髮師》一書“甜蜜家園”一章中提到，房子通常是一對夫婦的“最好的投資”，因為它往往是他們唯一的投資。住房投資除了能夠強制你存錢外，另外的好處就是售出時增值部分不用納稅。奇爾頓稱，房地產投資具有槓桿效應，投資可以“產生收入以抵消成本槓桿”。房貸的投入可以抵消租金從而帶來收入。這樣的槓桿效應使得房地產投資總是最好的投資。不過，租房也可以有益處，因為每月的住房支出相對減少，而這部分錢可以投資到基金。因此，儘管購買住房以是一個很好的投資，它不一定是完美的投資。房子並不能代替退休計劃

在麥克林的採訪中，克里斯•索倫森(Chris Sorensen)說：“對於許多加拿大人來說，買房子已經成為他們退休規劃的一部分。”奇爾頓答道：“是的，太多人這樣做。”索倫森接著問，如果住房價格像多倫多和溫哥華那樣飛漲的話將會如何？奇爾頓在2011年9月時說：“在加拿大很多的房地產市場已經達到極限。和人們的收入相比，房價已經足夠高，你可以肯定這點。最起碼，房地產市場會達到這樣的極限後開始穩定。”

他說： “很多人沒有他們想像的富有。比如一個付清了60萬加元住房的家庭，但你不能把你的廚房花掉。如果你沒有任何儲蓄或福利退休金計劃，你會怎麼做？把住房賣掉嗎？大多數人都沒有這樣做，所以他們遇到了麻煩。很多人都有這樣的財富幻覺，這樣的例子我看過很多。非常多的退休加拿大人擁有很貴的房子，但儲蓄明顯不足。”

資料來源：大紀元