美國近期房地產市場焦點話題

大家都很想知道，近期灣區房地產市場中，人們的焦點話題是什麼?我們將分幾期進行討論。

1.美國近期房地產市場趨勢是如何呢？

這個問題，相信大部份人都有興趣，我不敢說洞察先機，只是以常規和經驗，再加上自己的感覺，嘗試去分析一下近期的房地產動向。

正如我們在年初時預測的一樣，因為去年下半年美國經濟轉好，加上利率降到歷年的新低，30年貸款達到三厘或以下。大家都認為是復甦先兆，抱著寧買當頭起，不買當頭跌和坐尾班車的心態，有能力的人全力以赴，沒有能力的人，到處借錢，一樣全力以赴，所以今年的房市旺季是來得特別早，2、3月已風起雲湧，4、5月就簡直瘋狂，低價屋形成了幾十人搶的壯觀場面，一時不可一勢。

6、7月開始，聯儲局打破了到2014年都不加利息的諾言，將30年貸款利率調高1厘多，再加上我們常常强調的買賣屋季節效應影響，很明顯的看到房價是平穩下來，低價屋競搶的熱潮降溫，高價屋要割價求售。但因為之前的天之驕子心態，一時又接受不了下調的心理，惟有就囤積起來，再觀望市場，所以現在市場求售房屋並不多。

如何看今後幾個月呢？我覺得：如果有心在近期買房子的朋友，應該在這個月開始密切注意上市的房屋，因為房價現在止升，應該稍後會有一定回落，但應該不再會有下跌到去年中，甚至2009年低谷時的價錢，除非有意外事情發生。房價經過波折而一路上升的趨勢估計不會有太大變化。

其實捫心而言，4厘多的貸款並不算很差了，是屬於正常偏低的了，一般維持最久的都在5厘左右，所以，現在拿到4厘多，仍然是可以接受的啦，很難樣樣都最好的。

2.我準備投資房地產，目前形勢，到那裡買屋最好呢？

其實投資房地產，首先要權衡自己的能力，在自己有多餘於起碼的生活費用的允許下，才考慮投資，要記住金融風暴前不顧一切，冒險去投資的教訓。

一般的原則，越靠近自己的地區，是越好的。雖然遠處的房屋較便宜，而且可以委託當地管理公司去管理。但畢竟假手於人，鞭長莫及，所謂的：力不到不為財。能夠自己掌控到的，無論是成本和風險都可以降到最低。向遠處發展，只是在自己的經濟能力無法負擔，才選擇越買越遠，是無奈的決定。

選擇在繁華熱鬧，房價高企的地方，肯定對這房產的「抗跌價，抗貶值」能力是有所肯定，正是因為供與求的關係。但由於這些好區，旺區，屋少，多人買，自然租金回報率就會偏低。

租金回報，通常是將每月的淨租金收入，乘上12個月，再除以現時的屋價值。如果此系數在5至6%，就屬於中肯，高於就當然買得過，低於就要考慮了。

通常在大都市或火紅的熱點城市，這系數都低於5%。但在一些外圍或邊遠的市鎮，這個系數就很可能高於5%。所以說，如果打算長期用來收租回報，很多人都會選擇較邊遠的地方，期望有10%的回報，也就是說，如果一路平安的話，10年後，這房子就可以回本了，再下來就是賺的啦。

3。我們己年近60歲，只有一間己供了三年的屋，應否將其轉給兒女呢？

其實，我們都經常討論這個話題，但往往都很難有個肯定的答案，我們不討論轉送給兒女方面手續上的問題，單只討論，這樣做是正確，還是不正確。

我個人覺得，從個人尊嚴和生活品質保障來講，是不應該在生前就將財產轉送給兒女，因為金錢這個東西，令青年人變壞是很容易。他們知道靠自己雙手去賺取回來是很難，而您雙手送給他就很容易，他們不但不會珍惜，反而很容易會貪得無厭，得寸進尺，這是人性，不只是個別行為。

我很清楚記得，有一位老人在死後，將自己的房屋，直接轉送了給自己的嫡孫，而沒有將屋交下給己經喪夫的兒媳婦，因擔心她會改嫁。結果孫子有了房屋之後，就不可一世，認為世界上只有祖母是他的唯一恩人，他看不起含莘如苦帶大他的母親，經常以無感情為理由，製造事端，將母親逼走，至於呼呼喝喝，借題發揮，就家常便飯。

一個親生的兒子，就是因為房產和金錢，可以反目成仇，歧視父母，這種例子，真的屢見不鮮，上述的故事中，錯就錯在老祖母封建的偏見，將房產作了錯誤的安排，所以這位母親，沒有尊嚴，沒有生活品質，更加沒有了子女給她老年的孝順和溫情，大家是否應該三思呢？

所以，原則上，我是支持用信託形式將財產在去世後，才送給兒女。當然，這也有例外:

A.如果自己的財富充裕，而能力又做得到的，在子女起步時，幫他們一把，未嘗不可，畢竟他們入世未深，中國人較為傳統，都希望兒女可以很快安居樂業。

B.如果自己的財富並不充裕，也就是說，人屆60了，因為新移民原因，或身體原因，己經預計到：退休之前，都不會有太大變化，除了己交的房屋首期外，再無太多資產。況且這間屋大部份還是銀行的，兒女即使拿到，還需要很大的努力去供屋。既然這樣，也就不妨考慮：盡早將房屋轉了給兒女，用幾年的時間，清光債務，然後退休就走政府照顧這條路，也是一種方法可行的。

4。租客欠租，有什麼好方法呢？我可以收屋嗎？

如果租客單只是欠租，方法是比較簡單的，因為欠租本身就是違反租約的其中一條可以收回房屋的條件。

做法最好是：在過期後，用一封三天通知書，列明欠租的數目，雜費數目，欠租日數等，用第三者送信和在他門上貼信兩種形式，將這個三天通知送交給這位租客，內容是：要不交租，要不搬走。一般這種方法是挺有效，無心攪事的租客，很多都就範。

如果三天過後都不理你，就只有採取法律行動啦。如果自己有把握的，可以自行去小額錢債法庭，遞表向租客追索，也可以委托律師去做，一般是500元至900元。

當然，如果牽涉到出租的是違法建築，或不符合居住條件的，那就另當別論了。通常如果這樣，唯一的方法，多是要忍氣吞聲，吃點虧請走租客，然後將不合法部份，盡快合法化，才可以一勞永逸地解決這個煩惱。

也有人提到，這個租客是政府房屋補貼受惠者Section 8，政府代其支付的那部份是不會欠租的，因為這是政府和房主之間的合約，發生欠租的情況，多是這些租客自己應付的部份，拒絕依時支付給房主，除了個別租客是因為突發事件而暫時無法繳納而值得同情之外，一些貪婪無厭，欺善怕硬的無恥之徒，是應該給予譴責的，己經得到了社會的援助，仍不知足，還想違約，實行一毛不拔，得寸進尺，就應該用法律去制裁。政府Section 8部門是不會幫您追討欠租的，因他們只例行公事，按合同做，每個月寄租金給您，其它事情就都不理會，至於欠租的事，同樣的辦法，就是循法律途徑追討，可以自行去小額錢債法庭，遞表向租客追索，也可以委托律師去做。

 5.我最近下offer，拿到了一間屋，但我的經紀好像沒有經驗，老是說，賣家催著要簽這簽那？我信得過他嗎？

其實，當您第一天委託這位經紀代表您的時候，您就應該完全地相信，除非他是同時代表買賣雙方。

作為他是您的經紀，他會盡力，盡責地幫您，特別是保護您，保護您的訂金和讓您順利成交，而最實際和最有效的，就是要幫您把緊那三個冷靜期(Contingency)，一定要令您滿意和安心的情況下，才安排您取消這三個關鍵的條件，保証您在三個的其中一個做不到，或不滿意時，都可以取回訂金。

第一個是檢驗冷靜期（Inspection Contingency)─必需要在買家對房屋的檢驗，包括自聘或賣主聘用的白蟻檢驗師，房屋設備檢驗師提供的報告，自己或熟識房屋結構朋友的觀察和細看，再加上雙方經紀提供的肉眼視察，一切都可以接受的情況下，才好取消這個冷靜期。如果有需要對方維修或扣取維修費的，可以用書面向賣方要求。當然要視乎市場的狂熱度和賣主的意願，雖未必一定爭取成功，但也應該爭取做。

第二個泠靜期是估價(Appraisal contingency)─如果您有貸款，銀行會派估價員來測量和參考鄰近售出房屋而定出一個價給貸款銀行參考。如果估價低於您購買價，您可以要求降低成交價或干脆不買。但如果有對手在競爭，又或者您不介意在銀行可能調低您的貸款額，而您又願意多支付首期頭款，借少一些，那您也可自己調節貸款與首期貸款的比例。

第三個冷靜期是貸款（Loan contingency )─通常這是最後一個機會去保護您退出買賣和全數取回訂金。所以，必需要您的貸款經紀點頭認可：您的貸款已有十足的機會，才好簽這一張紙，您的經紀是會幚您把住這關到最後，這就是最重要的一關，不能在含糊的情況下，做出遺憾的事情。

6. 海外人仕想匯款買屋怎麼做？

海外人士在美國買房屋，如果想借款的話，比較困難，因為沒有穩定的工作收入可査，和沒有足夠的報稅記錄。當然，如果用當地的收入和資產作保證，也還是有可能貸到款，特別是現在有幾間跨國銀行，中、美、港、台都有分店，所以也很方便，只是不少海外人士出於個人考慮，會擔心跨國貸款比較麻煩，特別是個人收入申報問題。幾家跨國銀行是香港匯豐銀行、中國工商銀行等。

海外人士來美置產，首先應委託一位親友在這幫他參議，在地區、氣候、學區、生活環境等各方面提供參考意見，然後尋找一位經驗的地產經紀，利用現時先進的互聯網設施，隨時觀察上市待售的房產，三方商討挑選。看到具體比較有興趣的房屋，可以由地產經紀帶同親友一齊去看房屋，回來將資料與買家商討。

假如真的看中其中一間，經紀可以為買家擬定買單，用電郵方式，傳給買家，買家簽好後，再發電郵傳回來。

真的買了的話，地產經紀會在仲介公證行開立一個戶口，買家在三天內，將3%的定金存放進去。接著買家就可以委託親友在經紀的陪同下，一齊找本地的房屋檢驗師，檢查房屋，但這費用是買家付的。

檢查滿意後，買家需簽寫一張叫「解除冷靜期」的表格，表示不會反悔，否則甘願被沒收訂金。

其它有關房主自白書、政府要求的報告等文件，應該在買家簽署自白書之前，經紀就已向買家解釋清楚和簽回給賣方經紀。

一切辦妥以後，公證行會將所有需要買家簽署的文件，用快遞方法，送給買家，由於一般如果付全現金的交易，買家是不需要做公證的，所以用快遞寄回公證行就行。

這時候，經紀別忘了要帶買家親戚再看一次這房屋，確定一切如常，然後還要幫買家把關，看公證行的帳單上，有沒有出入和錯誤。

接下來，就是將餘款匯入公證行的戶口，公證行收齊核對無誤後，就會到市、郡政府登記，房屋就過戶給買家了。

資料來源：worldjournal