中美房地產差異是什麼？

海外置業熱潮襲來，且投資門檻越來越低，越來越多的中國人將投資目光轉向美國房產，但很多置業者受阻於不了解中美房地產市場的差異而難以理性選擇投資行為：美國房產稅費與中國有什麼區別？ 產權性質有什麼區別？ 了解“中美房地產市場的十大差異”才能更順利地實現美國置業夢。

 一、城市與鄉村：中國城鄉差別大美國城鄉無明顯差別

在中國人們生活的環境，城市和鄉村是截然不同的，城市是一個相對商業集中的地方，所有的機構都在其中，無論你要購物、吃飯、工作、娛樂，甚至看病，都必須進城，人們居住在城裡，局限在一個相對狹小的空間，造成了很多不便。 但人們還是意守在城裡，不願出城，因為一旦遠離城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城裡。 所以在中國，城市就是城市，鄉村就是鄉村。 在美國，不管是在紐約還是在洛杉磯，沒有絕對的城市和鄉村的區別，只有城中心有一個很小的相對集中的地方，其它都是像衛星一樣幅射出去的各個城市和區域，每一個區域都有自己自成體系一套系統，商店、飯館、醫院、學校，為居住在該區域的人提供了很大方便。 人們不需要做什麼事都湧到市中心去，在自己所居住的區域裡都可以辦到。 這就是中國和美國最大的不同的地方。

 二、房地產相關製度：美國製度健全中國還需完善

在美國的買賣房屋裡面，有許多的第三方機構來協助買賣房屋的進程，這裡面有估價公司，房屋檢查，公證公司，銀行、以及經紀人制度，產權保險公司等等，每一個機構都在買賣過程中發揮自己的功能，保證房屋買賣的公平和合理，也保證買賣過程的每一個環節盡善盡美，沒有瑕疵。 使房地產行業能夠公平、透明，健康、蓬勃的發展。

中國的房地產事業近幾年剛剛起步，還不夠完善。 無論是中介制度還是買賣過程，都存在許多問題。 政府在不同時段的宏觀調控變幻莫測，讓人無所適從。 整個房地產市場的投機行為遠超過房地產實際需求。

 三、產權性質：中國住宅產權有使用期限美國產權是永久產權

美國是私有財產製，房屋的買賣包括土地，就是說，你買房的同時也同時買下了蓋房子的那塊地。 而且美國的產權是永久性的，而中國的住宅產權是七十年期限，一般商業房產期限只有五十年。

 四、房產稅：美國持有環節稅費徵收嚴格中國交易環節稅費高

在美國，只要你擁有房子，你就要交納房地產稅，美國通常為1-3%，加州差不多在1.2-2.0%之間。 各州都有自己不同的標準。 所以你買了房子以後，每年都要交房地產稅，變成你擁有財產的持有成本，這也使得美國房屋的空置率降低，相對抑制了投機者的炒房行為。 我們知道，目前在中國有30%以上的空置房屋，主要是因為人們把買房當成是投機，購房後不是入住或出租，而是空置等待房地產市場短期內爆漲，所以大部分投資房都是空置的。 中國為了抑制房屋的空置率，也開始在幾個大城市試驗徵收房產稅，但房產稅率只有0.5%左右，不能起到預期抑制炒房的作用。

 五、房源系統：美國有官方的房源共享系統中國房產信息尚不透明

在美國和中國的房地產市場裡面，有一個根本上的差異，就是他們的房源系統。 在中國，沒有一個統一的房源，各家房地產公司，只賣自己賣的房子，或者與少部分關係好的同業交換房源，但范圍大多很小，局限性很大。 美國有一個房源共享系統MLS，每一個紀紀人都把房源信息，傳輸到這個系統上，所有上市的房子在這個系統中都非常透明，一目了然。 我可以帶著我的客人找到他滿意的房子，而這房子不必是我所賣的。 別的經紀人也是同樣，可以帶著他們的客人來買我賣的房子。 彼此互利互惠，藏污納垢的事相對減少。 整個房地產市場因此而蓬勃。

 六、支付佣金方式不同：美國由賣家支付中國多由買家支付

在美國房地產買賣時，佣金一律由賣方負擔，屋主在委託經紀人出售房屋時，就訂立了合同，佣金一般在6%左右。 當買主由別的經紀人帶領來買房時，賣主經紀人需分一半的佣金給買方經紀人。 美國為什麼規定由賣主來支付雙方經紀人的佣金，主要是因為在買賣過程中，賣主是取得金錢的一方，而買主是付錢的一方。 在中國正好相反，由買方支付佣金。

 七、房子概念不同：中國買房多為公寓房美國買房多為獨立房

在中國，所謂買房，指的是買公寓房。 而在美國，買房一般是指二手房，獨立房。 這里特別要強調的是，美國的獨立房，並不是中國人所說的別墅。 雖然有些獨立房在外觀上和別墅差不多，但美國的獨立房中也有非常老舊，需要修繕的房屋，稱這些獨立屋為別墅，似乎不太恰當。 同樣是獨立屋，可以是上千萬美金的豪宅，也可以三、五萬的破爛房子。 在美國除了獨立屋之外，還有一種房子叫康鬥，或城市屋，這是一種由兩戶以上連著牆的房屋也可叫做連排房屋。 這類連排屋的價值比獨立屋低得多，因為它佔有的土地面積比獨立屋小得多。 當然也要看房子所在的地點和城市的等級。 我們在這裡所謂的比較， 連排屋比獨立屋便宜，是指在同一地區。 在美國房屋的價值取決於兩項，土地及建築物。 建築物隨著年代的久遠會越來越便宜，而土地則根據地區的開發和環境改變而增值。

 八、房貸政策不同：美國可選固定利率中 ​​國多為浮動利率

在美國貸款買房，絕大部分是貸款期限為固定利率的十五年和三十年。 美國的貸款也有浮動利率，但用的人很少，因為貸款人要自己承擔利率上升的風險。 在美國不論你用什麼方式貸款，都可以在貸款沒有到期之前，重新貸款或全部還清。 除非是房價貶值，你的房價還不了銀行的貸款，你需要補足差額，銀行就不會同意你重新貸款。 在中國貸款是採用浮動利率，按照市場的變化，購房者需自己承擔利率變化的風險。 我對中國的貸款市場並不了解，但目前尚未聽到哪位購房者可以重新貸款的消息。 恐怕是因為使用浮動利率的關係，所以無需重新貸款。

還有一個有趣的問題是在美國叫貸款，而在中國叫按揭。 另外美國房屋貸款沒有“限貸”政策，但對外國人貸款購房的首付比例要求較高，有的要求達到50%，而對本國公民則一般要求20%首付比例。

 九、美國買房利息可抵個稅

在美國購買房子後，你支付的貸款利息可以從個人所得稅中扣除。 這是政府為了鼓勵民眾自購房屋的優惠政策。 美國的稅賦比較重，如果你年薪五萬，購買價值四十萬左右的房屋，貸款三十萬，每月要支付貸款約一千八百元，其中利息平均一千五百塊，一年是一萬八千塊，在年終報稅時，扣除一萬八千塊的利息，你的報稅基數就降低為三萬二千，節省了很多。

 十、計算房屋面積的尺度不同

在美國用平方英尺來計算房屋的面積，而中國是用公制平方米，1平方米等於10.764平方英尺。