美國買房備忘錄-在美購房的財務規劃要點

在美購房的財務規劃要點

作為外國人在美購房，除了明瞭兩國市場的差異，最需要瞭解的就是購房的具體流程和相關稅費。美國此次經濟危機由房地產泡沫而起，為了盡快走出危機，美國政府針對房地產市場出台了很多刺激措施。同時，美國政府對外國人買房持歡迎態度，沒有任何條件上的限制，理論上，哪怕非法移民也完全有可能通過正規渠道置業。在具體的購房流程和需支付的稅費上，外國人與美國當地人完全一樣。不過作為海外置業者，在財務規劃上仍有幾個要點值得注意。

首先，需要做好一次性付款的準備。過去，外國人在美購房時如需向當地銀行貸款，需要先設立一個由第三方監管的賬戶，並存入一定的資金作為擔保。不過最近兩年，吃了次貸苦頭的美國銀行對房貸的審核非常嚴謹，要求的條件非常繁雜，甚至有些矯枉過正。從買賣雙方談好條件同意成交到最後房屋的交接，各種手續的辦理需耗時1-2個月，其間銀行審核放款的時間幾乎佔到80%以上。在銀行對貸款人的審核中，有兩個條件外國人很難達到：第一，在美國有兩年以上的繳稅記錄；第二，優良的個人信用報告。中國投資者如果不是常年在美居住，很難達到要求。我聽到一個故事是：一位購買價值100萬美元房子的中國人，向銀行申請20%的貸款都被拒。因此，投資者最好對自己的財務狀況進行測算，做好100%全額付款的準備。

其次，通過中介選房。在美國買賣房屋絕大多數通過中介進行，房產中介一般收取房價6%的中介費，中介費統一由賣家交，買賣雙方的中介各得3%，總價高的房子可以和中介商談減少1-2%。用中介的好處是可以利用其網路，全美房產中介有一個共享的數據庫，其中有很多普通房產網站看不到的詳細訊息，包括這個房子有沒有發生過糾紛、房產稅每年交多少、有沒有社區管理費、房子的買賣歷史，以及賣方的貸款總金額，這是一個對買家非常有利的訊息，有這個數據就知道了賣家的經濟狀況，好比打牌時知道了對家的底牌，可以據此和對方討價還價。因此，對美國市場不熟悉的投資者，最好通過中介買房。

第三，購房手續可委託公證行辦理。由於美國房屋買賣的檔案和流程都已經規範成型多年， 所以期間不需要請律師來處理。但在買房和辦理房產交接過程中會牽涉到一些法律文書和政府檔案，對外國人來說，親自去辦這些手續好像沒有必要，可以請專業的公證行來做，公證行的收費一般是交易價的0.2%。房屋買賣價格談成後，交易雙方可以把檔案交給公證行審核，公證行的工作包括：1、調查賣方的房屋檔案，保證賣方的確有房子的所有權；2、辦理房屋的產權交接檔案；3、保證賣方在完成房產交接後拿到錢款。

第四，細緻瞭解房地產交易的相關稅費。美國的房地產交易一般主要包括以下費用：洪水調查費10美元(查看房子是否處於洪水經過的地區)、登記和公證費200美元、雜費117.45美元、每年約占房屋價值0.125%的房屋保險費(具體費率視房屋而定，此為強制保險，以防意外發生時屋主不會無錢新建房子而無居所)、每平方英尺0.1美元的房屋偵測費(買方會請第三方房屋偵測機構對標的房屋進行偵測，以免入住後發現問題而引起不必要的糾紛)。如果買家需要銀行貸款，費用還包括銀行貸款評估費500美元、信用報告調查費25美元、貸款申請費350美元、貸款核准費395美元。

在納稅方面，按照《1980年外國投資房地產稅法案》(FIRPTA(7772,-174.00,-2.19%))，外國投資者對美國房地產的投資收益須按常規所得稅稅率徵稅。而一個外國人如果於一個納稅年度內在美國停留超過183天，則可被視作美國居民納稅人，享受相關的優惠，即已婚家庭如果出售一套自用二年以上的住宅獲得的收益不超過50萬美元，可以免交所得稅，單身人士的免稅條件則為收益不超過25萬美元。由於大部分房屋的出售收益不會超過這一限額，因此房屋交易相當於免稅。不過這個免稅優惠一個人或家庭一生只能享受一次，第二套房子買賣時如果再有收益，聯邦稅務局(IRS)就要收取20%的資產所得稅。

第五，擁有房產後需每年支付房產稅。中國的房價中包含了政府的土地出讓金，而美國的開發商新開發項目不用繳納土地轉讓金給政府，但政府每年會對業主徵收兩種房產稅。一種是計價稅(Valorem Tax)，按房子的價值徵收。房子的價值一開始依房屋買賣合同定價，但每年政府都會重新估值，當然，政府的估值總是有利於自己，房價漲時跟著漲，跌時卻不跟著跌，導致老百姓近兩年對此很多抱怨。另一種是市政建設費(Mello Roos)，這一稅種針對建於新開發地區或新地塊的房子，徵收期為20年。兩稅的稅率由當地議會投票決定，每個城市都不一樣，一般為房屋總價的1.5%-3%。每半年政府會寄出賬單給屋主要求繳稅。

第六，出租物業需考慮管理費用。出於投資目的的購房者，如果暫時沒有自住需求，可以將房屋出租以求回報。以筆者的考察，哈佛大學校區的2500平方英尺獨幢別墅叫價45萬美元，如果用作出租，年租金約為3.5-4萬美元。當然，這些租金收入同樣需要納稅。同時，有一點必須要注意的是，美國出租屋的房屋修理由屋主負全責，一般情況下，屋主會委託物業公司負責管理，這中間會有一筆物業公司的費用需要考慮。管理費和房產稅合起來，每年會是一筆不小的支出。