美國人的房地產稅知多少？

美國家庭要交多少房地產稅？下面我們就談談美國私人住宅的房地產稅，包括房地產稅的稅率是多少？征了稅之後這筆錢給誰用？ 

地方需要 地方民意 地方稅收

美國私人住宅要交房地產稅(real property tax，也稱“不動產稅”)，這是一種地方稅，一半由縣(county，也譯為“郡”)、市(city)或者校(school district)征收。州法律往往對征收房地產稅有一定規範，有些地方征收的房地產稅有一部份上交給州裏，但是有些地方的房地產稅全歸地方。 

各地征稅做法具體有所不同。一般來說，州或地方設有專門的“估稅官”(tax assessor)對民眾在本地擁有的房地產根據公平市場價格來進行定期的價值評估，然後由地方政府按照法定的稅率征稅。如果居民認為評估價值不公，比如政府把自己的房價估得太高，可以申訴。稅率由州和地方的民選議會根據本地財政需要制定，很多地方的估稅官也是由當地民眾選舉的。討論稅率的時候，地方各利益集團都會積極參預。 

一縣之內稅率都可能不同  

美國家庭的房地產稅率是多少呢？由於美國的地方自主性，不僅各州法定稅率不同，即使在一個州甚至一個縣內，不同的地方稅率都可能不同。以毗鄰首都華盛頓的馬裏蘭州為例，在州內不同地方，房地產稅率最高的超過1%，最低的大約為0.6%。在這其中，州房地產稅率都是0.112%，其余的就是地方差異了。 

當然，法定稅率不等於實際負擔。各地往往會有一些退稅優惠，對退休老人、貧困戶可能也有減免措施。一些地區還有通過法律限制增稅幅度。另外，在繳納聯邦個人所得稅時，向地方政府繳納的房地產稅可以做為抵免。 

紐約市周圍各縣房地產稅高 

美國人實際的房地產稅負擔究竟有多重呢？總部設在華盛頓的非黨派研究機構稅收基金會(Tax Foundation)依據美國人口普查局的數據在2009年公布過一份調查。根據這項調查，紐約市周邊的新澤西州和紐約州幾個縣的居民繳納的房地產稅最高。其中，新澤西州的帕塞伊克縣房屋業主實繳房地產稅的中間值達6,928美元，該縣房屋價值中間值為388,800美元，實際稅率為1.7%。該縣房屋業主的收入中間值為81,853美元，也就是說，房地產稅占去其收入的8.5%。路易斯安那和阿拉巴馬等南部州一些縣的房地產稅負擔全美最低，不到房屋業主收入的1%。 

對很多房屋業主來說，房地產稅是他們為擁有自己的房產而付出的第二大成本，僅次於按揭利息。 

和私人房屋有關的稅還不僅僅是房地產稅。如果某人有多余的房屋出租，租房收入要交個人所得稅。夫婦兩人賣掉自己舊居，如果凈賺超過50萬美元，超過部份要交資本增值稅。子孫從去世的老輩那裏繼承的房產如果價值超過100萬美元，則免不了要交遺產稅。 

房地產稅和公立教育密不可分  

老百姓的房子被官府征了稅，這些錢都拿做什麼用了呢？房地產稅是地方政府最主要的收入來源，它們靠這筆錢來維持當地政府開支和社會服務，比如消防急救、公共安全、社會福利、公立教育等等，其中，公立中小學是一個大頭。 

在美國，房地產稅和公立中小學教育密不可分。將近一半的房地產稅用於公立中小學教育，而公立中小學經費也有百分之四十幾來自房地產稅。根據美國人口普查局的數據，在2007年到2008年，美國公立中小學的經費來源只有約8.1%來自聯邦政府，其余約48.3%來自州，約43.7%來自地方。而地方政府的收入其實主要就是房地產稅。 

靠房地產稅辦教育的傳統也引起一些人士的思考。富裕地區房子價值高，稅源豐富，因此學校經費也相對充足，而學校好又促進當地房價升值，形成了良性循環。相對貧困的地區則可能陷入一種惡性循環。近年來的一個趨勢是加強州的統籌作用，比如州政府抽走部份房地產稅，然後在全州範圍分配，這就讓本州內相對貧困的學區能多拿些教育經費。