美國購買房屋十步曲之六: 交房檢查

美國購買物業十步曲的前幾步曲談及了購房的前期準備和合同的簽署。現在，我們談談交房檢查。

房屋檢查(Home Inspection)是報價合同不可缺少的附加條款(Contingency)之一。當買賣雙方在購房合約上簽字生效(Contract Ratified)後，買主要做的第一件事就是請有執照的房屋檢查師（Home Inspector）來檢查房子。檢查費由買主付，價錢根據房價而定，從$200到$600甚至更高，房價越高檢查費越貴。買方經紀人會推薦兩到三個檢查師，供買主挑選。一般房屋檢查大概要兩到三個小時。買主在房檢時跟著檢查師走，可以學到很多東西。檢查師會一邊檢查一邊向買主解釋注意事項或問題所在。

檢查內容包括房屋基本結構(Structure)，地基(Foundation)，屋頂(Roof)，地板(Floor)，牆壁(Wall)，門窗(Doors and Windows)，地下室(Basement)，供電系統(Electrical Systems)，供排水管(Plumbing)，冷暖設備(Heating and Air Conditioning Systems)，煙霧報警器(Smoke Detector)等。檢查師要填寫一份詳細的檢查報告，包括房子的狀況，哪些設備可能出問題，剩餘壽命是多少，應該怎樣維護，等等。除了詳細的檢查結果，還會有一份總結，列舉賣主要修理的部分。如果買主要求，檢查師還會幫著估價。好的檢查師還會附上彩色照片，使問題所在一目了然。

買方經紀人會根據檢查報告在房屋檢查附加條款有效期內（一般是七天）為買主寫一份房屋檢查附件(Home Inspection Addendum)交給賣方經紀人。一般銀行沒收的房子寫明按現狀出售(AS IS)，房檢問題概不負責。買主在房屋檢查發現問題後，只能要求退房或自己修理。正常售房時如果房子的主結構有大問題，如地基斷裂，房屋有倒塌危險等，買主可以要求取消合同，其他的問題可以要求賣主修理。

賣主在接到房屋檢查附件時，要在三天之內做出答復，是同意修理還是出相應的修理費。有些東西是賣主必須修的，象房屋基本結構，地基，屋頂，供電系統，供排水管，冷暖設備，煙霧報警器等有問題或不工作。供電系統和供排水管的問題還要有執照的電工或水管工來修理。其他的東西賣主可以不修，象牆上有洞，地板或地毯破損等等。但賣主不修買主可以不買，所以要雙方協商解決。買主在接到賣主的回應後，也要在三天之內做出答復。雙方達成協定後，房屋檢查的附加條款就取消了。賣主答應修理的東西，要有修理工的發票做依據。

氡氣檢查也可以是報價合同的附加條款之一。氡氣是一種含放射性元素的氣體，是致癌物質。戶外空氣中的氡氣含量是每升0.4微微居裏(pCi/L)。美國環境保護署（Environmental Protection Agency, EPA）規定室內氡氣含量不能超過4.0微微居裏。氡氣由土壤中存在的鈾分裂產生，會通過地基的裂縫或地下室的排水泵進入室內。沒有地下室的房子不需要做氡氣檢查(Radon Inspection)。檢查費也是由買主出，價格在100元到130元。如果檢查結果表明氡氣指標超過標準，買方經紀人會為買主寫一份氡氣檢查附件(radon Inspection Addendum)，要求取消合同或要求賣主採取降氡氣措施(Radon Mitigation System)，花費在$800到$2000。賣主接到氡氣檢查附件後要在三天之內做出答復，是同意降氡氣還是出相應的處理費。買主在接到賣主的回應後，也要在三天之內做出答復。雙方達成協定後，氡氣檢查的附加條款就取消了。

白蟻檢查(Termite Inspection)是報價合同的附加條款之一。美國住宅的主要建材是木料，白蟻是損壞木質結構的害蟲。如買房要貸款，銀行一定要求白蟻檢查。獨立屋，連棟屋，公寓樓三層以下都要檢查。費用在20元-30元，馬州由買主出，維州由賣主出。檢查公司會把檢查報告和帳單寄到過戶公司。檢查報告的日期必須在過戶的30天之內。如檢查發現白蟻損害，檢查公司會在檢查報告單中注明處理的費用。買方經紀人會為買主寫一份白蟻檢查附件(Termite Inspection Addendum)， 要求賣主請專業人員處理。處理帳單也會寄到過戶公司，由賣主承擔。賣主接到白蟻檢查附件後要在三天之內做出答復。雙方達成協定後，白蟻檢查的附加條款就取消了。

如果在冬季買房，空調(Air Conditioning System)或游泳池(Swimming Pool)的功能沒法檢查。可以在報價時加上過戶後進行空調或游泳池檢查的附加條款。這兩項檢查費也由買主出。檢查時間不能超過過戶後的5月31日之前。檢查師必須有相關執照。買主在檢查前不能試開空調。如果檢查出問題，可要求賣主出錢修理。

1978年前建的房子，可能使用含鉛的油漆。鉛進入人的血液，會影響神經系統，腎臟和造血機能。含鉛油漆對兒童影響較大，因為他們可能會把帶有鉛塵的東西放進嘴裏吃進肚裏。美國1978年宣佈禁止生產和使用含鉛油漆，但有些地區到1979年才執行（包括馬里蘭州）。買1979年以前建的房子，買主可要求對室內牆壁油漆進行含鉛檢查（Lead-based paint inspection），作為報價合同的附加條款之一。條款有效期一般為十天，檢查費大約50元-450元，由買主出。現場化學檢查比較便宜，但只能測出有沒有鉛，不能測含量。送30到70個樣本到實驗室檢查比較麻煩，還會損壞牆壁。X光檢查準確又無破壞性，但收費較貴。如果檢查出油漆含鉛，買主可以取消合同或要求賣主處理。賣主必須請專業人員處理，並出示處理證明書。一個房屋檢查師對我說過，1979年到現在牆一定重新油漆好多次了，應該不會有鉛塵掉下來。如果窗戶也換過了，就更好了。

如買新房，建築商會給一年保修，所以在過戶前可不做房檢。建議在十個月時做個房檢，如查出問題可讓保修公司修理。如果蓋房子時在地基回填土中摻了化學藥粉，防止白蟻進入室內， 則新房在五年內不會出現白蟻，因為這種藥粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能會裝排氣管道，然後在水泥地面打孔或利用地下室小水井，與排氣管連接將氡氣排出室外。

房地產交易時間性很強，房屋檢查，氡氣檢查和含鉛油漆等附加條款有效期到期日晚9:00 pm前買主如果不向賣主送檢查結果附件，這些附加條款就自動取消了。如果買主在有效期內向賣主送通知，賣主要在三天之內給答復。買主在收到賣主答復後，也要在三天內做出回應。任何一方在接到對方通知後三天之內不做答復，就等於接受對方最後條款。雙方對每項檢查結果處理方法達成協定後，經紀人會準備一份最後的附件，讓買賣雙方簽字。

來源：美國房地產網