商业地产的投资目标有哪些？商业地产的常见持有方式有哪些？

商业地产的投资目标有哪些？

商业地产的投资目标是由投资者对风险/回报高低的喜好程度，和投资者对现金流分布的时间要求来决定的。

从财务收益的角度，地产的投资目标主要分为追求稳定的运营现金流和追求资本增值两大类。前者的收购对象为现金流已经稳定下来的地产，如净租赁、运营稳定的出租公寓等。这些地产的升值的空间低于尚未稳定运营的房地产，如正在建设尚未出租的写字楼。追求稳定现金流的投资者希望获得一份安全平稳的现金回报，就像每个月定期领取金额相同的工资一样。这类投资人对风险的容忍度较低。所以，这类地产往往风险低而投资周期长。在美国，有许多中高收入的家庭在退休前后采取这样的投资策略（投资稳定运营的地产），来获得退休生活时的稳定现金收入。

与此对应的，追求资本增值的投资者类似国内的炒房客。他们的投资周期短，不太在乎运营现金流的多少。他们希望在短期对地产进行整改，并结合市场周期在短时间内大幅度提高地产的市场价值，迅速脱手获取利润。这样的投资人往往能够承受高风险，但希望投资周期短。这样的策略对投资者把控风险的能力，要求很高。如果投资者不是专业人员，投资者找当地的房地产公司合资（而不是自己单打独斗撞大运）或许是更为审慎的做法。

也有许多投资者的策略介于这两者之间：即获得一部分现有的运营现金流，同时等待将来有一个高于平均水平的增值空间。这样的投资回报会介于单纯追求稳定现金流和单纯追求资本增值之间。

无论是哪一种投资策略，投资者需要牢记投资回报和投资风险的对应关系。

作为不在美国的外国投资者，持有什么类型的商业地产比较合适？

净租赁地产(Net Lease Properties)。由于净租赁地产的租约要求租户负责全部运营维护费用、地产税和保险，所以业主除了收租金、支付贷款本息等简单的事情之外，不需要参与任何的物业管理。这样，投资者即使在万里之遥，也不需要管理房地产，也不需要承受物业运营费用变动而带来的收益波动。如果租户的信用等级高，剩下的祖约时间长，租金收入在长时期内都会是非常稳定的。

据统计，2019年1季度的净租赁地产购买人中，有15.1%为外国购买者。前三名分别为加拿大、韩国和中国。

如果投资者在美国有信得过的物业管理公司，也可以选择投资公寓、多单元的仓储、商铺等。

商业地产的常见持有方式有哪些？

直接个人持有、C-公司、S-公司、LLC、合伙公司（Partnership)、REITs等。以LLC为多见。各州注册LLC公司的程序较简单。