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【地產】在美國购买仓库投资要注意哪些事项?ERIC YAO商業地產經紀

11/03/2020     洛杉磯商業地產經紀

購買倉庫投資要注意哪些事項?

  1. 盡量選擇人口密度大的地區。對於租用倉庫的商家來說,人口密度大的區域可以服務的商家和個人客戶更多。在網購越來越普及深入的大環境下,顧客對送貨的時間要求越來越高。越是靠近居民區的送貨地,送貨的時間越短。所以,人口密度大的地區的倉庫需求量更大。從倉庫的供給面來看,人口稠密的地區往往沒有可開發的空地,現有的倉庫也趨於老化淘汰。改造老化的倉庫的開發成本高於在郊區的空地開發。需求大,供應受限。所以,人口密度大的優質倉庫升值潛力更大。
  2. 盡量選擇優質的現代化倉庫。層高高,容積大,卸貨、倉儲、辦公、停車空間設計合理,電源標準高,這些都是現代化優質倉庫的特徵。有的投資人在很好的區域買了倉庫,但租金和售價就是上不去,很可能就是選擇了老化淘汰的倉庫,無法滿足商家的要求。這樣的倉庫有的可以改造,大幅度提升價值。但有一些局限於場地的大小,難以改造。
  3. 盡量選擇周邊都是倉庫,或者是位於工業園區(industrial park)的倉庫。工業園區往往規劃設計得更合理,機構投資者也會更喜歡這些區域得產品。
  4. 盡量選擇租戶強、租約長的倉庫。投資房地產的一個重要因素是現金流的穩定性。好租戶、長租約可以有效地降低空置和法律成本。銀行貸款的利息和條款也會更優惠。什麼才是好租戶?需要全面考察租戶業務的市場基本面、財務狀況、信用記錄、租約條款等等。
  5. 盡量找有資產管理經驗的專業商業地產經紀。有資產管理經驗的經紀熟悉租約的架構、和租戶的溝通、租金(特別是公共費用)的計算和分攤。他們和大多數沒有資產管理經歷的中介不同,他們在幫助客戶投資時,會把購買後管理中可能遇到的問題及時告訴投資者,讓投資者少犯錯誤。
  6. 注意商業地產收購時的基本風險管理。細節可以參考知識庫中有關風險管理和盡職調查的內容。

對於自用者,購買和租用倉庫的利弊是什麼?

購買倉庫的好處:
  1. 可以搭上房地產上漲的快車。在洛杉磯地區,由於土地供應緊張,電子商務需求量穩步增長,地產投資需求旺盛,倉庫的售價增長迅速。從2013年-2020年,倉庫的每尺售價翻了一番。許多租用倉庫的商家感嘆,自己辛苦掙的錢只是房東掙的一個零頭。
  2. 由於貸款利率通常低於倉庫的租售比(淨租金收入和售價的比例),購買倉庫所支付的利息、保險、地產稅總和會低於租金費用。當然,如果加上貸款中繳納本金的部分,購買倉庫的月供(包括貸款和保險地產稅等)會高於租金支出。
  3. 倉庫的折舊、地產稅、保險、維護維修、貸款利息都可以用於減免收入,降低稅收負擔。
  4. 購買自用不需要支付每年約2%-3%的租金上漲。也不需要擔心市場租金的普遍上漲。
  5. 許多商家可以申請政府補助的中小企業貸款,來購買倉庫。首付可以低到售價的10%。利息和其他條款也都很優惠。
租用倉庫的好處:
  1. 節約寶貴的起步資金。購買倉庫需要至少幾十萬美金的首付。剛起步的商家無法承擔。另外,月供裡面的本金部分,也有可能會增加購買者的現金支出。
  2. 保持業務發展的靈活性。

出租倉庫的佣金是怎麼收取的?

出租倉庫的佣金和出售住房類似,都是由房東支付的。如果是轉租(sublease),由現有的租戶支出。市場佣金的數量為租約內所有租金的4-6%。如果面積很小,經紀要求的佣金比例會更高。佣金通常在租戶入住後全額付清,由代表房東的經紀和代表租戶的經紀平分。

如果租戶在租約初期違約,房東收取的租金有可能無法補償佣金支出。所以,房東對租戶的信用審核非常關鍵。如果租戶的信用和財務狀況不理想,可以收取多一些的押金來補償。



國內的商家,在美國沒有信用和運營記錄,怎樣租海外倉?

國內商家如果沒有美國的運營記錄,是不容易租到好的倉庫的。原因是房東很難衡量租戶的違約風險。國內商家可以用以下方法來補救:

  1. 大幅提高押金的金額。
  2. 尋找在美國已經有運營記錄的合夥人。
  3. 詳細介紹在國內的母公司情況,並介紹為什麼在美國的新公司也會成功。
  4. 如果還是不行,可以找專門針對國內電商的房東或二房東。他們比較靈活,但租金會高很多。如果是轉租,也需要確認原有的租約允許轉租。

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