【地產】在美國购买仓库投资要注意哪些事项？ERIC YAO商業地產經紀
11/03/2020 洛杉磯商業地產經紀購買倉庫投資要注意哪些事項？
- 盡量選擇人口密度大的地區。對於租用倉庫的商家來說，人口密度大的區域可以服務的商家和個人客戶更多。在網購越來越普及深入的大環境下，顧客對送貨的時間要求越來越高。越是靠近居民區的送貨地，送貨的時間越短。所以，人口密度大的地區的倉庫需求量更大。從倉庫的供給面來看，人口稠密的地區往往沒有可開發的空地，現有的倉庫也趨於老化淘汰。改造老化的倉庫的開發成本高於在郊區的空地開發。需求大，供應受限。所以，人口密度大的優質倉庫升值潛力更大。
- 盡量選擇優質的現代化倉庫。層高高，容積大，卸貨、倉儲、辦公、停車空間設計合理，電源標準高，這些都是現代化優質倉庫的特徵。有的投資人在很好的區域買了倉庫，但租金和售價就是上不去，很可能就是選擇了老化淘汰的倉庫，無法滿足商家的要求。這樣的倉庫有的可以改造，大幅度提升價值。但有一些局限於場地的大小，難以改造。
- 盡量選擇周邊都是倉庫，或者是位於工業園區(industrial park)的倉庫。工業園區往往規劃設計得更合理，機構投資者也會更喜歡這些區域得產品。
- 盡量選擇租戶強、租約長的倉庫。投資房地產的一個重要因素是現金流的穩定性。好租戶、長租約可以有效地降低空置和法律成本。銀行貸款的利息和條款也會更優惠。什麼才是好租戶？需要全面考察租戶業務的市場基本面、財務狀況、信用記錄、租約條款等等。
- 盡量找有資產管理經驗的專業商業地產經紀。有資產管理經驗的經紀熟悉租約的架構、和租戶的溝通、租金（特別是公共費用）的計算和分攤。他們和大多數沒有資產管理經歷的中介不同，他們在幫助客戶投資時，會把購買後管理中可能遇到的問題及時告訴投資者，讓投資者少犯錯誤。
- 注意商業地產收購時的基本風險管理。細節可以參考知識庫中有關風險管理和盡職調查的內容。
對於自用者，購買和租用倉庫的利弊是什麼？
購買倉庫的好處：
- 可以搭上房地產上漲的快車。在洛杉磯地區，由於土地供應緊張，電子商務需求量穩步增長，地產投資需求旺盛，倉庫的售價增長迅速。從2013年-2020年，倉庫的每尺售價翻了一番。許多租用倉庫的商家感嘆，自己辛苦掙的錢只是房東掙的一個零頭。
- 由於貸款利率通常低於倉庫的租售比（淨租金收入和售價的比例），購買倉庫所支付的利息、保險、地產稅總和會低於租金費用。當然，如果加上貸款中繳納本金的部分，購買倉庫的月供（包括貸款和保險地產稅等）會高於租金支出。
- 倉庫的折舊、地產稅、保險、維護維修、貸款利息都可以用於減免收入，降低稅收負擔。
- 購買自用不需要支付每年約2%-3%的租金上漲。也不需要擔心市場租金的普遍上漲。
- 許多商家可以申請政府補助的中小企業貸款，來購買倉庫。首付可以低到售價的10%。利息和其他條款也都很優惠。
租用倉庫的好處：
- 節約寶貴的起步資金。購買倉庫需要至少幾十萬美金的首付。剛起步的商家無法承擔。另外，月供裡面的本金部分，也有可能會增加購買者的現金支出。
- 保持業務發展的靈活性。
出租倉庫的佣金是怎麼收取的？
出租倉庫的佣金和出售住房類似，都是由房東支付的。如果是轉租(sublease)，由現有的租戶支出。市場佣金的數量為租約內所有租金的4-6%。如果面積很小，經紀要求的佣金比例會更高。佣金通常在租戶入住後全額付清，由代表房東的經紀和代表租戶的經紀平分。
如果租戶在租約初期違約，房東收取的租金有可能無法補償佣金支出。所以，房東對租戶的信用審核非常關鍵。如果租戶的信用和財務狀況不理想，可以收取多一些的押金來補償。
國內的商家，在美國沒有信用和運營記錄，怎樣租海外倉？
國內商家如果沒有美國的運營記錄，是不容易租到好的倉庫的。原因是房東很難衡量租戶的違約風險。國內商家可以用以下方法來補救：
- 大幅提高押金的金額。
- 尋找在美國已經有運營記錄的合夥人。
- 詳細介紹在國內的母公司情況，並介紹為什麼在美國的新公司也會成功。
- 如果還是不行，可以找專門針對國內電商的房東或二房東。他們比較靈活，但租金會高很多。如果是轉租，也需要確認原有的租約允許轉租。