【地產】什么是净租赁(NNN)地产？ERIC YAO商業地產經紀
11/12/2020 洛杉磯商業地產經紀什么是净租赁(NNN)地产？
净租赁地产（以下称“NNN地产“）是指租客负责保险、地产税、和维修费用的商业地产。投资者的租金收入是“净挣”的，不需要再从租金里面扣除资金，来支付额外的保险、地产税和维修费用。NNN地产的英文名为TripleNet Lease Property。三个N分别指“net of insurance”, “net of property tax”, “net of maintenance costs” 。通常指单户NNN地产。
例如，王先生收购了一家麦当劳餐馆。租户是运营麦当劳的一家联锁运营商（但麦当劳公司提供租约担保）。麦当劳每年支付12万美金的”净“租金（每月定期支付一万）。麦当劳除了支付租金之外，还负责维修保养物业的所有费用、地产税、保险。所以，王先生的这12万美金租金是”净挣的“租金。另外，王先生也不需要找人来管理。麦当劳会请人来打扫、维修、绿化等事宜。
假设王先生用266万美金收购这一家麦当劳，他收获的纯租金收入为每年12万。每年的纯收益为4.5%。随着租约中规定的租金上涨，年租金收入还会慢慢上升。
净租赁地产的优点是什么？
首先，净租赁地产的现金流基本上是固定的。在一个净租赁租约中，租客负责支付物业的维修、保险、地产税。房东收到的租金除了支付贷款本息之外，不需要支付物业的运营费用。所以，净租赁地产的收益非常稳定。在这一点上和债券或储蓄的收益特征几乎一样。
其次，净租赁租户负责物业管理。作为房东，除了收租、交税和支付贷款本息之外，几乎没有需要做的。
因为净租赁地产无需管理、现金流稳定这两大特点，净租赁地产很适合身处异地的外国投资者投资。在美国本国，老年投资者也很喜欢。他们通常没有精力去管理，对于稳定现金流的要求也很高。相对来说，他们倾向于长期持有，对于地产将来出售时的升值不敏感。
净租赁地产的风险是什么？如何防范？
NNN地产的主要风险有哪些？
NNN地产的主要风险为租约风险和转租风险。租约风险指的是租户违约，不能按约支付租金的风险。转租风险指的是租约到期，租户搬走后，新租户租金低于原有租金或者根本找不到新租户的风险。
如何规避NNN地产的租约风险？
NNN地产的租约风险，可以通过以下方式来规避：
- 规避受网购影响的行业
- 规避信用等级低的租户
- 规避行业趋势差的租户
- 规避财务状况差的租约担保人或者没有担保的租约
- 规避剩下租约期短的租约
- 规避租金比市场明显偏高的租约
- 规避租户有优先购买权或提前解约权的租约
如何规避转租风险？
NNN地产的转租风险，可以通过选择优质的地段和社区来规避。具体来说有以下这些考虑因素。当然，无法做到十全十美，尽量往这个方向靠拢。
- 选择人口密度高、增长稳定的社区
- 选择家庭收入高的社区
- 选择就业稳定、经济发展均衡的社区
- 选择邻近吸引车流的学校、医院、办公区、大商业中心等有利设施
- 选择车流量高、可视性强的地段
- 选择离红绿灯近、车速低、出入停车方便的地段
- 选择空置率低、开发改造地块少的地段，规避中低收入社区的Mall
- 选择开发批准过程繁琐、开发成本高的社区
- 选择年龄、设计、功能均处在建筑生命周期初期的地产
- 规避土壤污染、洪水区、违规建筑、产权纠纷
- 规避租金和卖价虚高的地产
- 规避面积过大、设计特殊、难以改造转租的建筑
选择净租赁地产的要点是什么？
净租赁地产的现金流主要有两个：租约内的租金收入和租约到期后转租或出售的收入。与此对应的，风险控制也应从防范租户违约风险和租约到期后无法重新招租两大风险来考虑。
对于租约内的租金收入部分，投资者不仅要追求租金的高收益，更要把握租金收入的稳定安全性。投资者需要分析租户的财务运营和信用状况。最好，租户是信用等级很高的大公司。 通常，我们认为标普信用评级在BBB-以上，就是优质的信用评分。这样的公司违约的可能性就非常小。
如果一定要收购信用评分等级低的，或者没有信用评分的，就需要很仔细地分析该租户的三大财务报表，包括资产负债、损益表、和现金流。另外，也需要深入了解该租户所在行业的市场基本面。
难度更大的是对将来租约期满之后的风险把控。租户是否可以续租，如果不能续租是否容易转租给其他租户？这个问题实际上也是投资净租赁物业很容易出现偏差的地方。
评估租约期满后风险，首先要看地产本身的质量：地段、面积、布局、停车、交通、周边配套、社区质量等等。只有高质量并且适合租户稳定运营和发展的房地产，才可以让租户一心一意地留下来，才可以让别的租户争先恐后地抢着进来。
其次，投资者需要看现有的租金是否和市场的平均租金水平是否一致。有不少净租赁物业的开发商为了招揽租客，免费给租客提供高质量的内部装修和设备。作为回报，租客同意支付大大高于市场平均水平的租金。也可以这么说：现有的租金实际上是虚高的。等到现有租约期满，业主需要将物业转租给其他租客的时候，就不得不按照市场实际的租金水平出租。换句话说，投资者按照虚高的租金来收购，买贵了。
最后，投资者应该看一下周围和租客类似对的竞争设施的情况：同类的服务设施是否已经过剩？租客的销售额和客流怎样？停车场是否停满？周围是否有在建和拟建的竞争开发项目？是否有许多空地或者闲置待改造的可开发地块？所谓的”Barriers of Entry”是否够强？