【地產】疫情会怎样影响NNN地产？ERIC YAO商業地產經紀
11/17/2020 洛杉磯商業地產經紀短期打击有人员接触、非生存必须的租户
从短期来看，疫情打击了绝大多数的租户。这其中，餐饮、健身房、幼儿园、加油站、非生活必需品的零售百货被打击得最为严重。
短期利好提供生存必需品、药店和提供网购的租户
在疫情发生之后，沃尔玛、药店、Dollar General、亚马逊纷纷宣布雇佣员工来应对增加的需求。其中，沃尔玛计划增加15万名员工。亚马逊计划增加10万名员工。CVS和Dollar General各自增加5万名员工。
长期来看，疫情将加速NNN地产的两极分化
从长期来看，疫情对于NNN地产的影响，类似疫情对于人类自身的影响：加速淘汰原本就已经衰老的个体，进一步稳固原本健康或者快速生长的个体。
销售非必需品、且自身网购能力薄弱的商店，无论大小，都将在这次疫情后加速淘汰。今年的关店数量，或许会是往年的好几倍。这些店包括JCPenny、Macy’s等。和Mall相比，独栋的NNN地产租户不会有这么高的淘汰率。大量卖服装等非必需品的商家都聚集在Mall里面。所以本次疫情对原本就处于挣扎边缘的某些Mall来说，打击或许是致命的。
疫情对于资金储备少的租户，影响也会更大。通常来说，家庭式加盟经营店的资金更为稀缺。所以，本次疫情过后，餐馆、健身房、幼儿园这些倾向于小租户经营的数量也会有一定程度的减少。
疫情稳固了提供生活必需品，并不易受网购影响的租户
前面已经提到，沃尔玛和Dollar General在本次疫情中得到了壮大。疫情过后，由于受亚马逊影响小，还会健康发展。超市和药店虽然也得到了好处，但从长期来看，市场份额会更容易受到亚马逊的侵蚀。
作为NNN地产最常见的快餐店，本次疫情过后会加速分化。Chick-fli-a、麦当劳、星巴克等最强的快餐店，或由总公司直接经营，或由总公司担保。由于总公司的现金储备充足，这些租户有望安然渡过疫情危机。而大的加盟店，如果现金储备充足，也同样可以渡过难关。等疫情把老弱病残的租户淘汰之后，反弹的市场需求会让这些租户得到迅速地恢复。
亚马逊的超市Whole Foods无疑是本次疫情的最大赢家之一。与此关联的Last Mile仓库（网购公司在运送到最终客户前的最后一站）也会得到加强。可以预见，本次疫情中被淘汰的Mall等城市中心的空置房地产，或许可以改造成终点站的仓储设施。
NNN地产的投资金额、回报和适宜投资者
NNN地产的投资金额和回报率怎样？
NNN地产的价格通常在100万美金以上。扣除贷款部分，投资额在50万以上。首年回报为3.5%-7%之间。考虑租金上涨、贷款利息差和地产升值因素，5年的年化收益率可以接近10%。
NNN地产适用于什么样的投资者？
首先，因为无需管理，NNN地产很适合异地和国外的投资者。
第二，也因为无需管理，NNN地产适合没有时间或精力管理的投资者。美国本地的个人房地产投资者在青壮年时期投资较多的单户和多户住宅，出租给租户。退休后往往将其出售，置换为无需管理的NNN地产。
第三，因为租约长，现金流稳定，NNN地产适合追求稳定现金流，长期持有的投资者。
净租赁地产的租约结构和常见租户
NNN地产的租约有多久？
不同的租户各不相同，以15和20年为常见。除了本身的租约期外，租户还有会20年左右的选择续约期。租户是否续约，需要看租户在续约时总公司的财务状况和该分店的销售情况。
NNN地产租约内的租金是否有上涨？
绝大多数的租约都有租金上涨。以每5年上涨5%-10%为常见。但也有的租金在租约内没有上涨。不涨的通常首年的回报率会稍微高一些。
NNN地产的租户分为什么样的类型？代表性的租户有哪些？价格大约是多少？
1.Dollar店：主要有DollarGeneral、FamilyDollar、DollarTree。DollarGeneral的总体实力最强。价格为1-2百万左右。
2.汽车零配件：AutoZone、AdvancedAuto Parts、O’Reilly Auto Parts。价格为1-2百万左右。
3.汽车修理店：Firestone、JiffeLube等。价格为1-2百万左右。
4.手机店：AT&T、Verizon等。价格在1-3百万左右。
5.加油便利店：7-Eleven、BP等。价格在1-3百万。
6.快餐：例如麦当劳、星巴克、Chick-fil-A、Taco Bell、BergerKing、PaneraBread等。价格为2-3百万左右。
7.小型超市：ALDI、TraderJoe。价格为2-4百万左右。
8.银行：价格在2-5百万左右。
9.药店：主要有Walgreens、CVS、RiteAid。价格为4-5百万左右。
10.大型商店：HomeDepot、沃尔玛、大超市等。价格在1000万以上。
受网购和经济危机的影响，投资者偏好的类型为Dollar General、快餐店、汽车修理店、便利店、小型超市、建材市场、大型仓储式商店等。
寻找优质的商业地产: 和亚马逊共舞的艺术
不可阻挡的亚马逊
过去的20年，对于美国大多数零售业业主来说，是痛苦的20年。一开始是沃尔玛从中国进口大量的廉价商品，整垮了中小零售店主。现在是Amazon的网购狂潮。网店让实体店纷纷停业关闭。根据eMarketer的统计，美国去年网购花了5869亿美金， 首次超过了整个零售金额10%。预计到2023年，网购金额将到达9697亿，占16.2%。
收租子的地主们，应该怎样顺应网购的形势，来调整投资策略呢？该投什么，不该投什么？
仓储地产
仓储转运空间是工业房地产的一个重要分支，是网购的直接受益者。仓储地产的一个典型例子是Amazon的Fulfillment Center。Amazon处理客户订单，并将储存在这里的商品发送给顾客。Amazon的Fulfillment Center规模为100万英尺，是仓库里面的巨无霸。美国的Regional Mall也是差不多大，只是有半数逃不了关闭的命运。小一些的仓库面积可以从2.5万到几十万英尺。
许多仓库可以分割，租给不同的公司。大型的仓储物业集中在人口密集的大都市远郊区或主要的港口/火车站。南加、达拉斯、休斯顿、新泽西、芝加哥等。这些大型的仓库也被称为”First Mile”仓库，接收刚从各种运输工具卸下来的货物。这些仓库把货物分类后，发送到“Last Mile”的仓库。Last Mile的仓库分布在城市里面的仓库区，工人把货物从这里发送到最终的顾客。由于顾客对送货的时间要求越来越高，Last Mile的仓库需求量在增加。所有的仓储地产都要求方便出入交通要道，或者接近铁路、港口或机场。除了地段之外，投资者还应考虑建筑物的设计和租户的信用等因素。仓储地产的平均Cap Rate为5%。加上租金上涨因素，5年年化收益率在10%左右。除了投资者外，仓库的购买者还包括不少自用型的公司。
躲开奄奄一息的Mall
前面提到，Regional Mall会关掉一半。这是因为主力店（百货店）受网购的影响很大。SEARS几乎全军覆没。Macys和JCPenny也都在陆续关门。一旦主力店关门，里面的小店也就没了人气。商业中心不得不关闭。
空置的Mall, 会引来各种社会问题。无家可归者、毒品交易、各种犯罪。在穷人区尤其严重。所以，我们在收购商业地产的时候，要看看附近有没有快不行的Mall。Mall附近的商业地产租金常常被高估。另外，Mall一旦关门，开发商会把它低价收购，廉价出租给低档次的商家，让原本过剩的零售地产雪上加霜。
当然，还有一半的Mall会存在下去。这一半，是人口密度高、消费力强、地段最好的地区，大部分在富人区和游客聚集区。
超市和药店
数据显示，受网购影响最严重的是服装店、玩具店、和综合的百货店。食品和药品的网购比例很小。但近年来，食品，特别是非冷冻非保鲜食品，成了网购增长最快的一个类别。下面的图，展现了网购对超市和药店的侵蚀。
不过，亚马逊在很长时间内可能无法对实体超市造成很大威胁。和人口密度高的东亚和西欧国家相比，美国的实体超市店会保留得更多。在东亚国家的高密度大都市，开车或者坐车去大型超市都不方便，网购带来了很多好处。在美国，绝大地区的人口密度还没有达到这么高。大厨房、大冰柜、大车库的生活方式也使得开车去超市的购买模式更有社会基础。另一方面，新鲜和冷冻食品很难网购。事实上，连亚马逊自己也在推出Amazon Go实体超市。
和超市相比，药店的前途堪忧。药品很容易保存，标准化程度也很高。每次去药店排队等处方药的时间也很长。如果10年后Walgreens或者CVS倒闭了，我一点都不会奇怪。
抗Amazon的Dollar General
抗Amazon最典型的一个公司是Dollar General。这个店在美国拥有15000多家，是美国500强企业。这些店位于人口稀少的远郊或乡镇。很多时候，方圆10里以内连一个沃尔玛都没有。卖的物品和沃尔玛相似，只是要小得多。通常每一个商店的面积在9000英尺左右。里面卖的商品，大多只有几个美金。
由于人口稀少，商品价格低，亚马逊的运输成本占比很高。另外，Dollar General还出售很多冷冻食品，同样是网店储存和运输的软肋。
Dollar General每年都新开好几百个分店。开发商建成之后，租给Dollar General。租约通常为15年，租约到期之后，租户还有20-25年的续期。租户负责所有的物业维护、更新、保险和地产税。租金收入每年在5.5%-7%。由于Dollar General的信用等级很高，所以租约内的租金收入非常安全。
在投资Dollar General的时候，要选择Dollar店少一些的州。还要选择好的地段，万一15年后租户不续租，还可以租给别的商家，做餐馆、幼儿园什么的。
下面的地图显示了Dollar General在美国不同州的分店数目。东南部的德州、佛州、乔治亚州等州，分店的数目相当多。15年租约满了之后不续租的风险相对要高出不少。
餐馆和生活服务设施
餐饮和生活服务设施是亚马逊难以复制的。投资者可以投资知名的快餐联锁店。例如麦当劳、星巴克等。他们的优点是地段通常都很好，缺点是单位面积价格很高。
投资者也可以选择小型的Strip Center。如果租户、地段和社区购买力都很好，这样的小Plaza的生存能力会很强。
较为理想的租户组合为：全国知名品牌的咖啡店、三明治店、理发店、UPS等。
快餐店和小Plaza的投资金额在100万到1000万之间。可供选择项目多。是个人投资者可以涉足的一个广阔领域。
Home Depot和Walmart
以Home Depot和Walmart为首的几个实体店，近年来推出了自己的网购服务。由于他们的体量巨大，采购成本和运输成本都很低，亚马逊和他们竞争的时候并没有占到便宜。
收购这样的实体店，主要的风险是租约满了之后的转租风险。由于面积很大，一旦空置，就很难找到下家。除非是在人口稠密的大都市。空置之后，还是可以找到大型的其他商家来填补。如果是在土地供应多的地区，这样的社区商业中心使用30年之后，很可能就被新建的商业中心替代。原因是廉价的土地。这种情况不仅在北部经济增长缓慢的地区会出现，在像达拉斯这样增长很快的地方也同样会出现。经济的迅速增长，并不代表着土地供应的限制。
零售地产的潜力和机遇
在网购时代，越来越多的人去收购仓库和多户公寓。这无疑是顺应时势的好做法。但仓库的地段远远比不上零售类地产。多户公寓的回报很低，管理负担大，政策风险高。
而零售类地产，常常占据了整个社区最好的地段。临街，可视性强，出入方便。是地产里面最为稀缺，最不容易替代的一个品种。
可以预见的是，在网购达到极限后，生存下来的零售类地产，尤其是大都市里面的优质地块，将是无可替代的最佳保值产品。投资者如果在网购威胁下，择机收购到这样的优质地块，会是一生中的幸事。