【地產】什麼是買家代表？有什麼好處？ERIC YAO商業地產經紀
12/02/2020 洛杉磯商業地產經紀買家在購買商業地產時，可以直接找賣家經紀，也可以請買家經紀代表自己購買，這個買家經紀就是買家代表。
通過買家經紀購買商業地產，主要的好處是降低風險和提高買家的競爭力。具體來說，有以下幾點：
首先，根據法律和合同約定，買家經紀(buyer’s agent)代表買家的利益，對買家承擔受託責任(fiduciary duties)。受託責任是許多專業人員對客戶(client)，而不是顧客(customer)的最高職責。買家經紀對於買家的受託責任，類似於律師和投資顧問對他們客戶承擔的受託責任。通常包括：絕對的忠誠、最高等級的專業護理、保密、服從、披露所有相關信息等。受託責任還要求，如果經紀人和客戶的利益有衝突時，需要把客戶的利益放在首位。因此，買方代表對買家的受託責任，使買家代表從法律上不得不成為買家的保護者。如果買家直接找賣家經紀，買賣雙方的利益存在天然的衝突。買家得不到單獨代表買家的高等級受託責任保護，很容易被誤導。
第二，買家代表可以有效地增強賣家對買家的信心，極大地提高買家的競爭力。商業地產比住宅複雜得多，沒有經驗的小白買家在和賣家經紀溝通的時候，會讓賣家經紀覺得買家不夠專業。這時候買賣雙方的信息不對稱是很嚴重的。有一部分賣家會因此而乘人之危，誤導小白買家。但更多的賣家或許是不願意搭理買家，因為小白買家對交易過程中出現的問題沒有預見性，或者關於樂觀，或者過於謹慎，隨時會改變主意而導致交易失敗，甚至引起糾紛。買家代表可以很好的管理交易的過程和買家的期望值，並在溝通時展現出足夠的專業度，讓賣家放心。此外，買家代表還可以把小白買家包裝成有投資經驗、有經濟能力、理性好相處的好買主，增強買家的競爭力。
第三，某些買家代表在機構投資者那裡受過正規的商業地產收購和資產管理的訓練（披露：我也受過這樣的訓練），這樣的買家代表通常有很強的地產估價能力，可以引導買家正確出價。此外，買家代表的資產管理經驗也可以指導買家收購後的管理。
最後，買家經紀可以替買家尋找商業地產。為買家節約許多時間和精力。
聘請買家代表是否有額外花費？
通常情況下，商業地產成交時，買家和賣家經紀會分享賣家的佣金。所以，買家並不需要支付任何費用。
怎样确定你的经纪是为买家利益服务的“买家代表”？
在加州，买家在购买房地产时，有三种选择：1.卖家经纪（seller’s agent。包括直接代表卖主的listing agent和带你看房，但不是listing agent一个公司的sub-agent）、2.买家代表(buyer‘s agent)、3. 代表买卖双方利益的dual agent。
有许多人不知道，每天带着自己看房的经纪，虽然不是和卖家经纪(listing agent)一个公司的，但很可能是listing agent的sub-agent，也是加州法律意义上的seller’s agent。Sub-agent的客户(client)是卖主，代表卖主的利益。
那么，怎样才能确保为自己推荐地产的经纪是为自己的利益服务的呢？这就需要和经纪签署买家代表协议。买家代表协议可以是唯一的，也可以不是唯一的。这就是上面买家的三种选择里面的第二种选择。
对于第三种方式，经纪即代表买家也代表卖家，也就是我们常说的dual agent。因为买卖双方之间的利益冲突，这样的经纪很难做到一碗水端平了。买卖双方的利益都会受到影响。在美国的许多州，dual agent是非法的。在加州，虽然还没有禁止，但也因此出现了许多法律纠纷。将来被禁止，或许也是有可能的。
買家代表和賣家經紀對買家的職責有什麼差別？
根據加州的法律，買家代表對買家承擔信託責任(fiduciary duties)：最高等級的護理、忠誠、誠信、誠實。而賣家經紀對於買家的義務僅僅為普通的誠實和基本披露。例如，如果買家看中的公寓樓標價過高，賣家經紀沒有義務，而且為了賣家的利益不應該告訴你標價過高。但買家代表就必須告訴你。