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洛杉磯商業地產經紀
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【地產】收购商业地产时要注意哪些“坑”？| ERIC YAO商業地產經紀

02/02/2021     洛杉磯商業地產經紀

收购商业地产时要注意哪些“坑”？

商业地产的投资者应该对交易中存在的陷阱有充分的准备。根据我的经验，遇到陷阱是普遍现象，不遇到是个别现象。下面是一些常见的:

  1. 宣传资料中的信息和实际不符。常见现象为：抬高租金收入、压低运营成本
  2. 卖家同为租客，为了提高卖价虚高租金水平。
  3. 隐藏的年久失修的问题。例如，屋顶的漏水进入到了墙里面并使木头长霉。购买时没有发现，购买发现后需要花好几十万来维修。
  4. 物业的设计或地段存在被重大缺陷。例如，社区购物中心的地势低，能见度差。另外，停车场进出口很隐蔽，进出车辆很不方便。这样的购物中心不容易找到租客。
  5. 环保、洪水区、产权纠纷等。
  6. 租客（公司）的财务状况不佳，随时可能破产，违约风险高。
  7. 租约中有不利于业主的条款，例如租客有提前解除租约的权利。
  8. 买方自身的一些错误观念。例如，投资者错误地认为地产面积越大越好。地产的市场价值是由地产实际产生的收入来决定的，而不是面积。面积再大，如果没有收入，市场价值可能为负。在实际操作中，面积庞大的商铺或者写字楼空间往往很难招租。原因是租得起这么大的公司不多。另一方面，在空租期的维护成本很高。

购买商业地产时，应该如何出价？

出价最主要的依据是地产的市场价值。而确定市场价值的最主要方法是根据地产的运营收入、预期的现金流、以及预期的投资回报率来估算地产的价值（Income Approach)。例如，一栋出租公寓的贷款前净运营收入为10万美金，市场的预期投资回报率（Cap Rate)为5%，那么我们就可以用10万美金除于5%，得出200万美金的公寓市场估价。对于运营收入尚未稳定，地产本身有很强的改造增值预期的，我们还可以通过预测投资周期内现金流、用风险折扣贴现率(Discount Rate)来求净现值的方法（Net Present Value Method)的方法来估价。

除了收入推算法之外，投资者还可以参考其他类似地产的每平方英尺单位售价(Sales Comparable Approach)和重建成本方法(Cost Approach)来估价。

当然，除了地产本身的价值之外，投资者还应该考虑买卖双方的成交愿望、其他买家的数量和价位、贷款成本等因素，来决定如何出价。

如何选择代表买方的商业地产经纪？

  1. 验证经纪的执照没有过期。
  2. 确认经纪有相关的商业地产投资管理知识和经验。同等情况下，有资产管理经验知识的比仅仅有收购经验的更好。
  3.  确认经纪有丰富的地产交易经验和中英文沟通能力。懂得谈判的心理学。
  4.  确认经纪有诚信、并有足够的时间为你服务，解答问题。
  5.  如果买方不愿意支付费用给第三方做尽职调查，问经纪是否愿意提供协助。

购买商业地产是否需要通过买方经纪？直接通过卖方经纪是否有好处？

雇佣独立的买方经纪的好处：

  1. 房源。一般的买家很难收集到完整、及时的商业地产出售信息。
  2. 代表买方的利益。如果卖家的经纪同时负责买卖双方，存在利益冲突。
  3. 免费的地产收购顾问。优秀的买方经纪可以帮助客户设计合理的投资目标和策略、提供及时丰富的房源和市场信息、提供删选投资目标的专业建议、安排协调收购步骤、提供尽职调查等。所以，对于大多数非机构投资人来说，地产经纪是买方收购物业时的一个最重要的人物。
  4. 优秀的买方经纪是投资者规避风险、减少费用和时间的最佳助手。在确定商业地产收购对象之前，投资者需要买方经纪将大量不合格的收购对象排除在外。否则，不合格的地产一旦进入合同和尽职调查阶段发现问题时，已经浪费了大量的时间和资金。不是很有效率的地产收购做法。

在以下特殊情况下，直接找卖方经纪或许有好处：

  1. 买方有充裕时间和资源来收集商业地产销售信息。
  2. 买方有丰富的商业地产知识和经验，并且有很强的独立思考能力。不会“中招”。
  3. 跳过买方经纪可以减少佣金开支，并因此降低售价。

产权搜索和产权保险是什么？

产权搜索是产权保险公司通过政府的公开登记系统，将历史上发生的有关房产的交易、继承、转让、贷款、地役权等记录收集整理后列为清单，做成搜索报告。产权搜索报告可以全面报告房产的历史记录和现有的房主、债主和地役权的受益人。地役权是外人使用房产某些部分的权利。例如，邻居使用行车道的权力，电力公司埋设和维护电缆的权力等等。

产权保险是产权保险公司对房产所有权的保险。和其他保险一样，产权保险上也会列出保险不负责的一些因素。例如，卖主欠了政府的收入所得税，税务局对房产有债权。买主应该让卖主付清后才能购买。在普通的房产交易中，出现产权纠纷的情况很少。产权保险起到了关键作用。

出租公寓尽职调查清单（供参考）

基本描述

  1. 名称和地址
  2. 面积和户型
  3. 建筑年份和承建商信息
  4. 历史成交价

出租信息和出租规则

  1. 租约汇总表(Rent Roll)
  2. 每户租约
  3. 租户的其他记录，包括：申请表、租户信用报告、押金、房屋检查和维修记录等。
  4. 租户入住批准规则、申请费和押金规则、租约长短规则、租约期满后押金扣除规则和步骤、宠物规则（数量、大小、收费）。

市场招租信息

  1. 市场招租计划
  2. 广告发布记录
  3. 网站等互联网宣传信息
  4. 周边竞争户型租金和入住率调研报告

财务报表

  1. 近三年的年度损益表
  2. 近12个月的月度损益表
  3. 近6个月流水账
  4. 本年度预算
  5. 近两年的审计报告
  6. 近一年的租金迟交、欠缴报告
  7. 提前预付租金报告

运营管理信息

  1. 近3年月度入住率信息
  2. 潜在租户询问报告(Traffic Report)
  3. 银行账户和报表

市场调查

  1. 所在城市和周边社区研究。包括：居民人口密度、人口增长、平均收入、犯罪率、交通便利性、出入便利性、绿化噪音、就业区、商业服务配套等。
  2. 周边同类公寓租金和入住率
  3. 周边在建和规划建设公寓状况
  4. 最近几年租金和入住率变动情况
  5. 周边同类公寓售价，包括单位面积价格、资本化率(Cap Rate)

运营成本

  1. 办公行政费用(General u0026amp; Administrative)。包括：一年内的办公消耗品、设备租赁费用、会费等
  2. 管理人员报酬(Management Payroll)。如果外包给物业管理公司，每月的管理费。需要提供管理合同。
  3. 维修人员报酬(Maintenance Payroll)。如果外包，支付给维修人员的人工费用。
  4. 招租广告费用。
  5. 水电气等费用。近3年的每个账户的月度账单。
  6. 维修费用。近三年的维修记录，包括经常反复维修的问题。
  7. 地产税。近两年的地产税税单。收购后地产税金额的预测。
  8. 保险。所有的保险文件、近三年的索赔记录。
  9. 建筑主要部分和设备更新储备金。需要考察建筑和设备的新旧和状态。

库存和设备

  1. 办公室
  2. 活动中心
  3. 修理中心
  4. 泳池
  5. 电器

三方专业报告

  1. 环保测评报告(Phase I and Phase II)
  2. 估价报告
  3. 物业检查检测报告
  4. 土壤报告
  5. 虫鼠灾害检查报告
  6. 建筑结构检查报告
  7. 排水检查报告
  8. 抗震加固工程报告
  9. 洪水区报告
  10. 消防检测报告
  11. 建筑各部分使用年限分析报告

贷款

  1. 卖方贷款提前付清和转让条款
  2. 买方的贷款文件

法律文件

  1. 政府租金上涨控制法规(Rent Control Ordinance)
  2. 卖方承诺地产符合州政府和地方政府法规的书面记录

建筑施工文件

  1. 建成建筑测绘地图(As-Built Survey)
  2. Site Plan
  3. 建筑、结构、机电、上下水图纸
  4. 建筑商、分包商、材料供应商信息
  5. 保修文件
  6. 公寓楼每户位置示意图

服务合同

  1. 园林绿化
  2. 清洁打扫
  3. 扫雪
  4. 清理烟道
  5. 害虫清理
  6. 自动贩卖机
  7. 投币洗衣机
  8. 保安设备和人员
  9. 有线电视、网路
  10. 泳池清理
  11. 办公设备租赁合同
  12. 广告招租服务
  13. 物业管理合同
  14. 商业许可(Business Permit)

商业许可(Business Permit)

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