美夢成真 不用加價就可以買到好房子的機運出現了

「通貨膨脹率越高 ，房貸利率就越高。  

   房貸利率越高，房價就會下跌越 深。

   房價下跌越 深，你的美國夢就越近了。」

   完成美國夢靠「發願、計劃、理財、投資、打拼、學習與財運。」

你不理財，財不理你。

你不買房，財運遠離你。

你不買保險，安全保障遠離你。

經濟報告 與 房市圖表分析  2022 年 8月 1 日

   經濟與地產專家稱, 目前的「通貨膨脹、利率上調、供應鏈、變種病毒、各種疫情、疫苗、封城、經濟衰退、股市、房市、貸款 和 俄烏戰爭」仍然是全球經濟的焦點。

   貸款專員指出，美聯儲決定繼續積極加息。30年期固定利率抵押貸款將從今年的最低水平4.5%反彈上升。

房貸的低利率時代，己經「揮揮衣袖，一去不返了」。

  從今年8月起，新手買家的「月供款的負擔能力」已成為一個大問題，隨著利率飆升，一些潛在的買家者根本無法承受更高的利率與巨額月供款。

市場上Active待售屋存量增加 (庫存量增加) ，這有利買家「不用加價」就可以買到房子。是因為市場上Active待售屋存量增加，可能讓決心在今年底之前買到買房的買家，有更大機會買到他們中意的房子。

房客變屋主是好消息，但「一則以喜，一則以憂。」

 新房子是順利買到了，但是巨額的月供款可以是壓死每一個中低收入屋主。

依據房產銷售的大數據，顯示出全美6月份房屋市場銷售大幅下滑。

6 月份全新屋銷售環比下降 8.1%至 590,000 套。

6 月份二手房市場環比下降 17.4%。

另一方面，房屋需求放緩將「全新房庫存推高至 9.3 個月」，是 2010 年 5 月以來的最高水平。

「建築商、開發商」面對房屋銷售疲軟的趨勢，降低了出售價格、並提供了「Buy Down房貸利率」或「幫助買家預先鎖定利率6 - 9個月」或「送全套家電、太陽能板、Up Grade」或「願意拿出佣金與地產經紀人合作」、、各種激勵措施。

   有些開發商開始推出小坪數房子或Condo。REITs等大型投資機構。

   開發商通過減少房屋建築的廣告推銷活動，來應對買家流量放緩和待售屋庫存量激增的問題。 

依據房產銷售數字，顯示出新單戶住宅的建設支出受到重創，6 月份的數字環比5月份下降 3.1%，相反的是，新多單位Condo項目的支出繼續增長 0.4%。這表示大型投資機構對大型公寓與Condo較感興趣，因為房租上漲，有利以後來提高投資報酬率。

例如：總部位於聖地牙哥的地產商MG地產(MG Properties), 砸下5.13億與3.2億美元，買入有551單位與 333個單位兩處公寓住宅區。

2022年6 月份新房銷售「中位價」較 5 月份下降 9.5%，這是今年第一次下滑。

Zillow最新數據顯示，這是灣區自新冠疫情發生以來，房價首次下降。從5月到6月，美國前50大都會區中，有六個地區的房價開始出現下降，包括舊金山、聖荷西、聖地牙哥、奧斯汀、西雅圖 、 南加州等。

Redfin數據顯示，與2021年相比，被列為美國降溫速度最快的房市北加州「聖荷西」2022年房屋銷售量大減21%，平均房價下跌了5.1%。在房價下滑的情況下，上市房屋庫存量卻增加9%。屋崙地區銷售量也減少16%，舊金山減少14%。

6 月份加州總體建築支出環比下降 1.1%，是自 2021 年 9 月以來的首次環比下降。

隨著利率走高、買氣走低、需求不旺和股市疲弱」，未來幾個月房價與房屋買賣活動會進一步趨緩。

時薪要多少才能住得起，美國一個普通的兩居室住房？

在全國範圍內，一個普通的兩居室住房工資是25.82美元，是聯邦最低工資7.25美元的3倍多。

在加州，兩居室的住房工資為39.01美元，在美國各州中僅次於夏威夷。在全國10個最昂貴的都市區中，有7個在加州。

例如：舊金山，兩居室的住房工資為68.33美元，為了租得起這樣的地方，舊金山市目前最低工資16.99美元的工人需要做3.6份全職工作，或每周無休無眠工作144小時 ( 24 x 6天 = 144) ；就是說，年輕人要連續整整6天不睡覺才能在舊金山活下去。

美國GDP 連續下滑：

美國經濟在第二季度再次收縮，實際國內生產總值 (GDP) 在第一季度下降 1.6% 後，第二季以 0.9% 的年率下降。

雖然「佔經濟總產出三分之二的消費者支出」在第二季度以 1% 的年增長率增長，但「待售庫存增加」和「住宅投資/地產投機下降」是總體經濟下滑的主要原因之一，因為「房地產開發與基礎建設」是帶動一國經濟發展的火車頭。

事實上，住宅投資下降了 14.0%，因為建築商因擔心買家購買力下降(房貸的負擔能力大增)，而縮減建築規模與興建速度。

在勞動力市場保持穩健的情況下，連續幾個季度的 「GDP 負增長」是否構成經濟衰退仍有待觀察。

毫無疑問，現在經濟仍在降溫，美聯儲的「大幅度加息、緊縮貨幣政策」將在短期內「抑制經濟增長，抑制房價上漲，抑制個人消費，抑制企業擴大投資，減少公司利潤、、。」

美聯儲在 7 月的聯邦公開市場委員會 (FOMC) 會議上將聯邦基金利率再上調 75 個基點至 2.25% 至 2.5% 的區間。

FOMC 會議後，發布的聲明還暗示，當美聯儲委員會在 9 月再次開會時，可能會出現更多的緊縮政策。

「消費者信心」處於 17 個月低點：消費者信心連續第三個月環比下降，目前跌幅為 12 個月來最大，而預期指數跌至 2013 年以來的最低水平。

在接受最新月度調查的受訪者中，7 月份約有 43% 的人認為美國在未來 12 個月內經歷衰退的可能性超過 50%，

在4 月份只有 13% 的人認為美國在未來 12 個月內經歷衰退的可能性超過 50%。，

「充分就業的人 - 就業率」減去那些「難以獲得工作的人 - 失業率」之間的差異降至 37.8%，為一年多來的最低值。這是一個經濟衰退的警訊。

     如果通脹率一直保持在 8% 以上，降下不來，房貸利率就有可能升到 9.5%以上 ，所以政府只有採用「房貸升息、增加地產税 、增加房屋增值税等方法」，才能阻止房價不斷地往上衝。

經濟報告 與 房市趨勢圖 分析：

2022年 7月下半月  南加州 房地產交易數據分析表，如下：

製表 ：唐冠軍 老師

2022年 7月上半月  南加州 房地產交易數據分析表，如下：

製表 ：唐冠軍 老師

製表 ：唐冠軍 老師

股市己經進入熊勢，投資股票要謹慎小心。

以下是08-03-2022股市的情形，供您參考用。

08-03--2022   一年最高  一年最低  III  6月30日   1年下跌  III  8月3日  1年下跌

Dow Jones  (^DJI)       36953      29653          30775           17 %           32846                 11%

S&P 500 (^GSPC)          4819        3637             3785            21                 4160                 14

NASDAQ  (^IXIC)        16212      10565          11028            32              12666                  22

PHLX半導體 (^SOX)   4088        2514             2556           37                 3051                  25

Apple Inc. (AAPL)          179          158                137           24                   166                   07

Alphabet  (GOOG)        152         102                 109            71                   119                  22

Amazon   (AMZN)         188          101                106            44                   140                  26

Boeing  (The) (BA)        242          113                137            44                   167                  31

Netflix  (NFLX)               701         163                 175           75                    228                  67

Tesla, Inc. (TSLA)        1243         620                 673            53                   924                   26

Bank  America (BAC)     50            31                   31            38                     34                   32

Home Depot (HD)        421         265                 277            34                   307                   27

Toll Brothers (TOL)        76           40                    44            42                     47                   38

KB Home (KBH)              50           25                    28            44                     31                   38

La-Z-Boy Inc.  (LZB)        40          22                     24            40                    29                    28

Bitcoin  (BTC-USD)  68789    17701             18914             73              23469                  66

幣安 (BNB-USD)           689       185                  212            69                    302                  56

唐冠軍 製作

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經濟報告 與 房市趨勢圖 分析：

 1 https://car.sharefile.com/share/view/sa18d640be1c1403b89b2ca18f3834ede

2. https://car.sharefile.com/share/view/sf6e04f3596d94898ab0d5363bae985d3

3. https://car.sharefile.com/share/view/sffbfc8764b7b494c9498ab5084f03ae0

參考資料: CAR Weekly Market Minute  08012022

4. https://www.car.org/marketdata/marketminute