許多投資人把前十年賺到的錢 都吐回去了

在高利率環境下，如何降低房貸利率？

為何賣方願意補貼買方的利息支出？

2022年至2021年，在新冠疫情期間大賺股票上漲的投資人(包括大戶、散戶、新手、基金等)，從2022年年初以來，股票價值已嚴重縮水3,500億美或更多，因為對高風險盲目投資，今年虧損嚴重，例如：特斯拉、比特幣、Meta、 Amazon等股票，年輕想賺快錢，最後變成不折不扣的的賭徒。80%以上的年輕賭徒或賭性堅強的散戶「先樂後苦。先賺後賠、逐漸本利全賠光、前功盡棄，最後的結局是大賠出場」。

彭博資訊報導，Vanda研究公司的數據顯示，2022年來活躍業餘投資人的資產組合規模平均萎縮約30%以上。相較下，美股大盤標普500指數同期下跌只有17%左右。

Vanda指出，光是特斯拉這檔股票，就讓散戶今年來慘虧約780億美元；

Tesla, Inc.  一年最高402元，最低166元 ， 漲跌幅度57%。

Nasdaq  一年最高15901元，最低10088元 ， 漲跌幅度31%。

PHLX導體體  一年最高4068元，最低2090元 ， 漲跌幅度49%。

Amazon  一年最高174元，最低86元 ， 漲跌幅度50%。

Meta Platforms  一年最高352元，最低88元 ， 漲跌幅度75%。

NVIDIA Corp.    一年最高313元，最低108元 ， 漲跌幅度65%。

NIKE, Inc.  一年最高171元，最低82元 ， 漲跌幅度52%。

Disney Co.  一年最高160元，最低86元 ， 漲跌幅度46%。

Walmart Inc.  一年最高161元，最低117元 ， 漲跌幅度27%。

Home Depot  一年最高418元，最低265元 ， 漲跌幅度36%。

Grayscale Bitcoin FTX   一年最高47元，最低0.01元 ， 漲跌幅度100%。

2022年年初即便是投資「指數型基金」的投資人也是大賠，2022年美股指數的跌幅15%至49%，這可能是2012年來最大跌幅。

「數位貨幣還未走上正軌」，就算某些公司若有脱序現象，目前還無法律可以管理/約束 他們，最重要的事是政府連監督制度都還未建立起來，所以目前投資數位貨幣的風險最大，例如Grayscale Bitcoin 公司(FTX )   無預警宣佈破產，股價歸零，一夕間，害死一大群無辜的投資人，包括各國政府基金、金融銀行、與人壽保險公司。

唐冠軍說：「投資人2020、20211年大賺，2022年面臨空前大賠慘狀，特別是87%年輕的投資人， 今年把前10年賺到的錢都吐回去了。」

財經專家說，60歲以下的人，86%有玩過股票，年輕的投資人他們比老長的人「更想賺快錢、更想發大財，住豪宅、開名車。」由於年輕人他們精通電腦、手機與各APP應用程式、、他們操作股票買賣「非常靈活、有效、進出頻繁、而且又有免交易手綾續費」，90%的年輕敢於做「Day trader  日日交易、天天殺進殺出」，由其是在「牛市、漲勢之中，只要選對股票，就容易，一夕發大財」，例如投資數位貨幣。

在2020年5月至2021年11月牛市的上漲趨勢中，股友們賺到錢的比例很高，賠到錢的比例很少，這就成千上萬的「百萬新富翁/新屋主」出現的原由。

疫情爆發以來，散戶對市場帶來「紅通通的買氣」，投資人買氣旺盛，股價衝高，加上政府大灑錢的威力，造成股市大漲。「年輕的投資人，每天享受賺快錢的快感，感覺自已是 股票高手，穩賺不賠，連上班都不想去上了。」，這也是美國失業率低的原因之一。

居家防疫的20歲~39歲青年可透過網路輕鬆下單，還不必付手續費，再加上在牛市中買什麼樣的股，幾乎都是穩賺不賠又大漲，帶動散戶投資熱潮，二年不衰。

2021年12月至2022年12月，風水變方位了。股市漲少跌多，上下振盪頻繁，2022年股友們賺「到錢的比例」比較低，反而是「賠到錢的比例」比較高。

部份年輕的投資人，把2020年從股市中賺到的快錢，在2021年轉投到房市，成為「2022年至2021年股市與房市雙贏的人。」

「好運不常在。好景不常留。好命不存在。」

2022年通膨升高，聯準會「迅猛快速的加利息與縮表」，再加上「俄烏戰爭、能源危機、抗爭、示威、罷工、疫情、停工、停產、缺供應鏈。物價大漲、」，造成買氣下降。

022年許多大公司的股價，跌幅超過20%、30%、40%、50%、60%、、、。做「Day trader」的股友們，75%投資人都是慘賠出場，得到一次慘痛、慘賠的經驗&教訓。

87%的投資人對目前的「高通膨、高利率、股市與房市」失去了信心，這將影響他的收入、鬥志與心情。

希望慘賠出場的投資人能夠學到「失敗的經驗&教訓」，不要灰心喪膽，失去鬥志與理想。現在您要重新開始，抓住正確方向，努力學習投資的知識與技巧，希望你在明後年可以再站起來，一展長才與雄風。

2022年年底，房貸利率比2021年漲了二倍多，同樣80萬的貸款，每月月供款利息的部分，就多出$2000。因此買方買房或養房能力大大下降了。

2022年11、12月與2022年4、5、6月相比，美國各大城市的房屋成交量下降了，約30% -70%。2023年買房子的熱情度消失了，下一步就是輪到房價要下跌了。

1.當經濟繁榮時，投資股市與房市賺大錢太容易了。

2.當經濟衰退時，投資股市與房市賠大錢太容易了。

3.當通膨大漲時，房貸利率大漲，養房子太困難了。

4.當通膨大跌時，房貸利率大跌，養房子太容易了。

在你做股市與房市的投資時，你應該在何時進場，你應該在何時退場是一門大學問，「你何時進場 & 你何時退場」，「你如何選股 & 你如何選房子」，這都是在考驗/測驗你的大腦智慧。

唐冠軍說：「不懂的事，自己下功夫學習研究 或 請教專家、老師、學者、教練、益友、圖書館、、。有努力總比沒努力的好。有學習總比沒學習的好。有請教總比沒請教的好。」

在高利率下，如何做才能解決買方房貸的高利率(高月供款)壓力？

1. 降低買價 (殺價成交)  2.增加買方收入 (增加副業收入)  3.降低貸款利率 

在高利率下，如何降低貸款利率？

降低貸款利率的方法有，

1.採用浮動利率5年或7年。 

2.延長貸款年限如30年、40年。 

3. 只付利息，不付本金。 

4. 提高首付款，降低貸款金額。

5.「321賣方利率補貼計劃」。

6. 當利率下跌時，再做一次「重新貸款」。

在高利率下，如何做才能降低貸款利率？

1. 找到好的房地產經紀人  2. 找到肯合作的賣方   3.  採用「321利率補貼計劃與策略」

什麼是321賣方利率補貼計劃與應用

321利率補貼計劃是賣方給予買方有三年的利息補貼。

第一年補貼3%利息。第二年補貼2%利息。第一年補貼1%利息。

例如；80萬房貸。

第一年賣方補貼3%利息是$24,000. 相當每月補貼買方$2000。

第二年補貼2%利息$16,000. 相當每月補貼買方$1333。

第一年補貼1%利息$8,000. 相當每月補貼買方$667。

買方能每月收到賣方利息的補貼，買方的「月供款壓力就大大降低了。」尤其是第一年的月供款的就減少了約40%，這對買方來說，是有太大的幫助了。

如果您找到肯合作的321賣方利率補貼計劃的賣主。下一步就是找到願意合作的銀行與公證公司，這樣你的貸款申請就成功了。

為何賣方願意補貼買方的利息支出？

因為在聯準會迅猛加息的影響下，美國各大城市的房屋成交量出現大跌，有些城市的成交量己經跌掉四成至七成。2023年房價就會大跌。

例如：2022年5月成交量 與2022年11月成交量相比較：

               5月成交量    11月成交量

Arcadia          67幢         26幢

Diamond Bar      45幢         17幢

Hacienda Hts.    54幢         15幢

Irvine          235幢        108幢

Long Beach      324幢        122幢

Los Angeles     923幢        495幢

如果房價繼續下跌，對急售的賣方來說，「賣掉比不賣掉好，越晚賣掉，價錢越差。」不如現在接受「321賣方利率補貼計劃」，雙方皆贏，來促進房子快速賣掉，免去賣方三千煩惱絲。

唐冠軍說：「山不轉路轉，能找到願意合作的賣方、銀行、公證公司與能幹的經紀人，這是你三生有幸，這時感恩回報就是你應做的事了。」

唐冠軍說：「投資股市與房市不是先投資再去學習投資知識，而是先去學習投資知識，再去做投資。這就是一般投資人犯的大錯」

唐冠軍說：「投資股市風險高，有如賭博。長期投資房地產，它的風險較低、利潤較高，而且又可以抗通膨，選擇投資房地產，才是您安全、養老與又可獲得被動收入的好選擇。」

疫情爆發的3年内，有人病死，有人破產，有人發大財。有人賣房子來炒股，也有人賣股票來投資房產與人壽保險。

各人的命運與財運，各有不同，只要能平安、健康的活下來，就是上天給我們最大的祝福與使命。

「如果您表現的好，完成了上天使命，全世界將以為榮。」如何去完成你的上天使命才是你個人生命/生存的最終目標與義意。

地產專欄作家  唐冠軍    美國 加州   626-347-9459