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唐冠軍房地產投資理財專家
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【地产】房產稅 遺產稅 贈與稅與信託基金之間的相互關係 | 唐冠軍地產投資專家

04/21/2025     唐冠軍房地產投資理財專家

加州第19號法案 房產稅與遺產稅的相互關係

加州隱藏的房產稅Proposition 19「死亡稅/遺產稅」

唐冠軍老師說：「美國的屋主每年都有很高的地產税，新來的中國移民你可能會疏忽、不知道，不清楚。要小心，如果你連續5年沒有繳地税，你的房地產將會被縣政府沒收，拿去公開拍賣的。這就所謂的欠税屋拍賣。」

唐冠軍老師說：「法律與税法，每年會有新增或修改，針對最新的法律與税法，你要好好去問問律師或會計師或AI智能平台。千萬不要去聽信那些假消息，以訛傳訛，以假亂真。」

唐冠軍老師說：「在買房、賣房或換屋、贈與、改名字、成立信託之前，你先要去找律師或會計師咨詢，避免你多繳了許多冤枉錢。」

 

 

加州的新「死亡稅/遺產稅」：隱藏的房產稅（Proposition 19）

自2021年起，加州通過了第19號提案（Proposition 19），該法案大幅修改了繼承房產時的財產稅規則，被許多民眾稱為「隱藏的死亡稅」或「遺產稅」，因為它讓原本可以保留低稅基的繼承房產，現在很容易因重新估價而產生巨額房產稅。

目前，關於Proposition 19 第19號提案，2021 年版本仍然有效，在2025年5月之前，此舊法尚未被修改或廢除。

 Proposition 19 的主要變化：

1.     取消原有免稅繼承政策
在 Prop 19 通過前，父母可以將主要住宅（Primary Residence）傳給子女，而不觸發房產稅的重新評估。

但新法下，只有當繼承人將該房產作為主要居住地，並在一年內遷入，才有機會保留原有的稅基。即便如此，當房產市值超過原稅基加上100萬美元時，超過部分仍需重新評估課稅。

2.     非主要住宅全面重新評估
包括度假屋、出租屋、商用地產等，若非繼承人親自居住，將不再享有任何稅基繼承優惠，而是直接按市價重新課稅，稅額可能大幅增加。

3.     高價值房產的課稅限制
即使符合主要居所的條件，當房產市價高於「原評估值＋100萬美元」時，超過的部分也會被課以重稅。

 

實際影響舉例：

繼承情況 1 →子女繼承並自住，市價未超過原稅基＋$1M，無重新估稅，→保持低稅基。

繼承情況 2 →子女繼承並自住，市價超過原稅基＋$1M，超過部份，需要重新估稅，→稅基增加。

繼承情況 3 →子女繼承後用來出租，需要全部重新估稅，因此稅額大增。

繼承情況 4 →子女繼承後成為度假屋等非主要住宅，需要全部重新估稅，因此稅額大增。

應對策略建議：

  • 生前轉讓房產：可考慮在生前透過信託或其他合法方式安排資產轉移。
  • 設立信託（Trust）：依據情況設立不可撤銷信託（Irrevocable Trust）或其他工具，有助於延遲或規避重新估稅。
  • 建議與專業人士諮詢：包括房產律師、財稅顧問等，針對家庭房產組合進行規劃。

 

 未來可能會被加州 州議會修改

「2024年已有草案提出，計畫恢復一定程度的免稅繼承」，允許家庭成員在符合條件下，免重新估稅繼承主要住宅與額外最多100萬美元的其他房產。此提案若通過，將可減輕繼承人的稅務負擔。

參考來源：Ballotpedia - 2024年繼承稅修正案。

 

Proposition 19 的進階說明與細節補充 (一)

 

深度研究一，包括法律背景、對房地產市場的潛在影響，以及更進階的避稅規劃策略：

法案背景補充

Proposition 19 是於2020年11月由加州選民投票通過的憲法修正案，主要由加州房地產協會（California Association of Realtors）推動，其表面訴求是「協助年長者、災民與殘障人士更容易搬遷與轉稅基」，但附帶條件即是限制繼承免稅的適用對象與金額上限。

 

對加州房地產與繼承家庭的實質影響

1.     房產傳承困難度增加
以前家庭可將低稅基的房產無條件留給子女，讓下一代得以承擔極低房產稅持有不動產。

Prop 19 推行後，這類規劃幾乎無法成立，導致許多中產階級家庭被迫出售繼承房產以支付高額稅金。

2.     出租市場與投資物件被迫釋出
因繼承後稅負暴增，許多原為出租用的二屋、三屋物件將不得不出售，有可能在短期內造成房市特定區域出現供給增加。

 

3.     高價值家庭資產重組壓力加大
對於持有上千萬市值資產的家庭，若不提前做稅務與信託規劃，後代繼承人將面臨無法負擔房產稅而被迫變賣的窘境。

 

 高階稅務規劃策略建議 (一)

以下策略需在生前完成，並且建議由稅務與法律專業人員協助執行：

1. 生前設立不可撤銷信託（Irrevocable Trust）

  • 將房產置入不可撤銷信託中，使其不再屬於父母名下資產。
  • 可提前凍結稅基並避免 Prop 19 的繼承時重新估稅條款。

2. 家庭有限合夥企業（Family Limited Partnership, FLP）

  • 將房產以商業投資形式放入 FLP 中，家族成員持有股份。
  • 有助於逐步轉讓資產並降低遺產與贈與稅影響。

3. 策略性搬遷與「自住認證」操作

  • 若繼承人可短期內遷入房產並完成居住證明（例如更改駕照、報稅地址），則可嘗試保留稅基，避開大幅調高稅額。

4. 利用1031交換法則（適用於投資性房產）

  • 若房產不符合繼承稅優規定，可先在生前出售後以1031條款轉換為其他物件，延後繳稅時間。

 

「民眾的一般常見誤解」，需要釐清

「Prop 19 只是調整搬家稅基」→ 同時也限制繼承人能否保留稅基，對房產繼承有重大打擊。

「只要是直系血親就不會重新課稅」→ Prop 19 明文取消此優惠，除非是主要住宅且符合條件。

「可透過遺囑或生前贈與避免」 → 這種說法，不完全正確，你仍需配合信託與正規規劃，否則無法避免稅基重估。

結語：Prop 19 是「沉默的財產轉移稅」

加州Prop 19雖然不是聯邦層級的遺產稅（Estate Tax），但加州的Prop 19法律，透過房產稅重新估價的方式，實質上成為中產家庭資產無聲流失的關鍵。對沒有提前規劃者，極易讓房產從家族資產變成財稅負擔。

 

 

Proposition 19 的進階說明與細節補充 二

這次會從家族資產傳承規劃、實際案例、Prop 19 長期社會影響與2024年可能修法的展望等面向切入，協助您全面理解這條「隱藏的死亡稅」。

高階稅務規劃策略建議 二

家族資產傳承  Prop 19 全面影響解析

 

 家族資產傳承困境

在過去幾十年，加州家庭常靠早年購入的房產，作為留給下一代的核心資產，因為：

  • 長期持有 → 稅基低（例如：30年前購買的房產，稅基可能只有20萬美金）
  • 子女繼承後 → 原本可保留父母低稅基，幾乎不增加房產稅
  • 房產出租 → 穩定被動收入，保障家庭經濟安全

但 Prop 19 改變了這一切！

現在，若子女不自住，房產將按當前市價課稅，原本一年繳$2,000的房產稅可能暴增到$20,000以上，很多家庭根本無法負擔，被迫出售祖產。

 

 真實情境情境模擬（在Prop 1 前 與 在Prop 19後的對比）

 

模擬情境        在Prop 19 以前             在 Prop 19 之後

父母稅基       $200,000（約每年$2,500稅      相同

房產市值       $1,500,000                                              相同

🔍 關鍵差別：是否「主居住」 + 是否「低於100萬限額」

子女繼承後是否搬入    否                   否

子女稅基       繼承原稅基 $200,000                 被重估為市價 $1,500,000

年度稅金       約 $2,500                                       約 $18,750（以1.25%估算）

家庭財務壓力   子女幾乎無負擔          被迫出售房產或出租還稅

以上關鍵差別：是否「主要居住」 + 「房產市價是否低於100萬限額。」

 

族信託與財產傳承的因應之道

1.     多人共同信託：例如父母＋成年子女共同設立信託，共享所有權，提前安排房產轉移。

2.     有限責任公司（LLC）控股架構：將房產轉為公司資產，再轉讓股份，而非房產本體。

3.     配對條件式信託（QPRT）：限定時間內父母居住，期滿後轉子女，但需配合壽命規劃。

4.     海外信託 / 保險契約搭配：複合性資產轉移，需財務規劃師協助安排。

 

對社會與市場長期潛在影響

房產集中化 → 中產家庭難繼承 → 房產流入資本集團手中，導致地產集中於大型企業、外資投入。

 

 

出租市場壓力上升 → 房產被出售後，原本出租用途消失 → 租屋市場緊縮、租金上漲

 

傳統家庭結構衝擊 → 祖屋難以留存 → 家族記憶斷裂、財富累積斷層

老年人口流動增加 → 長者出售房產搬遷 → 可能離開熟悉社區，影響心理與生活品質

Prop 19 背後真正的「政府財政策略」

表面上，Prop 19 是為了「協助老年人災民轉換住房」，實際上：

1.     增加地方稅收來源

o    加州長期財政赤字嚴重，尤其是地方政府需要更多穩定收入。

o    過去許多房產持有人稅基極低，數十年未重估，導致政府實收稅額極低。

o    透過繼承時強制重估，瞬間讓大量房產稅翻數倍，大幅提升地方稅收。

2.     加速房地產市場流通性

o    舊屋主、繼承人因無力負擔新稅額，被迫出售房產。

o    釋放大量老房產進入市場，間接促進新買家進場、提高交易稅收。

3.     隱形的財富重新分配

o    中產階級的財富透過高稅收慢慢流失。

o    新的資本（機構投資者、大型地產公司）接收這些資產。

 

 可操作的「合法灰色地帶」策略（進階版）

如果提前規劃，可在現行法律下合法降低風險：

1.     提前贈與＋留居協議（Gift + Retained Life Estate）

o    父母生前把房子贈與給子女，但保留「居住權」直到過世。

o    房產轉移時避免市場價值被全額重新估稅，同時仍能享有原居住權。

2.     契約型共同持有（Joint Tenancy with Right of Survivorship）

o    父母與子女共同登記產權，父母過世時自動過戶，避免觸發全額重新估稅。

3.     策略性搬遷、短期自住（Strategic Relocation）

o    子女在繼承後一年內正式搬入（更新駕照、稅務地址、公共帳單），

o    合規證明主居住，延續稅基或減少重估範圍。

4.     家族有限責任公司（Family LLC）操作

o    房產轉入LLC，子女繼承LLC股份而非房產本身，

o    可利用評價折扣（Valuation Discount）降低稅務負擔。

 

 

什麼家庭最危險？（必須特別注意）

  • 父母於80年代前後購入房產，現市值暴漲超過100萬美金
  • 子女無意自住，或未及時規劃繼承策略
  • 持有2套以上房產（包括投資屋、度假屋）
  • 未設立任何信託、LLC結構，直接持有不動產登記

這類家庭在繼承時，必然遭遇重稅衝擊，不論是自住房還是投資型房產。

Prop 19 並不是單純的房產政策改動，而是一場系統性、結構性重新分配中產財富的重大工程。

了解這背後的稅務結構與操作空間，是保護家族資產、確保世代財富延續的關鍵。

 

 

如果我把在加州價值200萬元房產 ( 原税基是60萬)，在2025年時，成立家庭信託，請問會影響我2025年的税基嗎？

這是一個非常關鍵的問題，關係到您是否會在成立家庭信託的當年（2025年）就被重新評估稅基。讓我為您清楚說明：

 

房產稅稅基 重點回顧：

  • 房產地點：加州
  • 現值：$2,000,000（市價）
  • 原稅基：$600,000（現行課稅依據）
  • 動作：在 2025 年設立家庭信託（Revocable Living Trust）
  • 問題：是否會影響您現有的稅基？是否會「重新評估」房產稅？

答案簡潔說明：

如果您設立的是「可撤銷信託（Revocable Living Trust）」，而您本人仍保留對房產的控制權，那麼房產稅的稅基在轉入信託時「不會重新評估」**。

 

 法律依據來自加州稅法 Proposition 13 + Proposition 58（部分延伸）

加州稅務機關（California Board of Equalization, BOE）明文規定：

➤ 將房產轉入可撤銷的家庭信託，如果信託設立人仍為受益人或保留控制權，則此舉視為「名義上轉移（non-change in ownership）」，不構成稅基重估的條件。

也就是說：

  • 您仍持有房屋（只是名義改由信託持有）
  • 您仍住在裡面或掌握處分權
  • 沒有對外實質出售或贈與

👉 因此稅基維持原有的 $600,000，不會因設立信託而調整為 $2,000,000。

 

什麼情況會導致你的税基會需要重新評估？

1.     如果信託為不可撤銷信託（Irrevocable Trust），且您不再保有居住或控制權

2.     信託受益人為非直系親屬（例如朋友、遠房親戚）

3.     在信託內轉移股權或利益給第三方

4.     繼承人於您過世後未符合 Prop 19 條件（例如：受益人不自住）

加州會計師建議你

 

1.     信託類型 →使用「可撤銷家庭信託」最安全。

2. 文件建議 → 明確聲明：設立者為主要居住者與主要受益人。

                 3. 附加保險 → 保留文件副本與信託成立時的律師信函，可應對未來稅務爭議。

           4. 記帳建議 → 保留房產帳單、稅單、居住證明等文件作為控制權佐證。

結論：

在您仍然控制房產的情況下，將房產轉入「可撤銷信託」不會觸發房產稅基重估。這是目前加州法規下保護房產稅基最安全且常見的方式之一。

 

請問在加州可撤銷信託與不可撤銷信託的利弊？包括税基的區別？那我該如何選擇？

這是一個非常重要且實用的問題，尤其對於希望保留原稅基（避免重估）的加州屋主來說至關重要。我會用完整說明：

 

一句話總結：

可撤銷信託（Revocable Trust） ➜ 不會改變稅基
不可撤銷信託（Irrevocable Trust） ➜ 在某些情況下可能會導致稅基重估

 

🔍 加州稅基計算重點：何時會「重新估值」？

在加州，根據 Proposition 13 的規定：

  • 房產只有在**「所有權變更（change in ownership）」**時才會重新估值（通常以當時市價為準）。
  • 信託的轉移是否被視為「所有權變更」，取決於信託的控制權與受益權是否改變。

 

對照表：可撤銷 vs 不可撤銷信託 對稅基的影響

    問  題                         可撤銷信託         不可撤銷信託

是否改變所有權           不會                可能會

稅基是否被重估           不會                可能會

設立人是否保有控制權     是                  不是

稅務風險                 極低              中度至高度

適用時機       生前信託、避免遺產認證     遺產保護、避稅、轉移財富

常見用途       預立遺囑、家庭信託計畫     高資產家族、稅務策略安排

 

可撤銷信託：完全保留稅基

  • 房產轉入可撤銷信託時，稅務機關視為「非所有權變動」。
  • 即使您去世，只要子女符合 Prop 19 規定（例如搬入自住），仍有機會保留全部或部分稅基。
  • 無需擔心在設立信託時被加稅。

 

不可撤銷信託：風險視結構而定

會觸發稅基重估的情況：

  • 設立人放棄控制權、不可改變受益人
  • 房產轉移至信託內後，未來利益屬於子女或第三方
  • 且此受益人並非設立人本人

在這種情況下，稅務機關可能視為「實質轉移」，重估房產稅基為當時市價

不會重估的特殊情況（例外）：

  • 使用「Qualified Personal Residence Trust（QPRT）」並搭配保留居住權安排
  • 根據某些特殊不可撤銷信託結構（例如 GRIT），可能通過 IRS 及 BOE 認定不構成轉移

 

 

實際差異範例試算

假設您父母1985年買的房產原價為 $200,000
現在市值為 $2,000,000
原稅基：$200,000 × 1.25% ≈ 年繳 $2,500 房產稅
若被重新估值後：$2,000,000 × 1.25 % = 年繳 $25,000 房產稅

【注意】兩者每年房產稅相差 10倍。

那我該如何選擇？

你想保留控制權、使用方便、保留稅基。想避免遺產認證、簡單房產傳承。‧你可選擇撤銷信託（Revocable）。

你有多筆高價資產、需資產保護、節稅。擔心未來被追債、訴訟風險。子女不可靠或無管理能力。你可選擇不可撤銷信託 + 保護型架構。不可撤銷信託可強制分配與管理資產。

結論 與 建議

可撤銷信託 → 適合 90% 加州家庭，保稅基、無風險、合法傳承。是傳承與保稅基的安全首選。

不可撤銷信託 → 適合高資產階層，有強大遺產稅規劃需求者（需搭配專業顧問為你量身訂做。）是進階資產保護與節稅工具，但需要專業設計與合法操作，風險與回報並存。

【重點提醒】 ：

如果您打算設立不可撤銷信託，一定要：

1.     請專業律師/會計師規劃整套結構。

2.     先向縣政府 Assessor 詢問是否會觸發稅基重估（可用 BOE-58-AH 表格送審）。

3.     保留所有信託成立與控制權證明，以備稅務審核。

加州地產稅法加州（Property Tax）

 

自2021年2月16日起，加州實施了第19號提案（Proposition 19），對家庭之間的房產轉移稅務規則進行了重大變更。以下是詳細說明：​

 

Proposition 19 主要變更内容

1. 限制家庭間房產轉移的稅務豁免

在Proposition 19實施前，根據1986年的第58號提案（Proposition 58）和1996年的第193號提案（Proposition 193），父母可以將主要居所和最多100萬美元的其他房產轉移給子女或孫子女，無需重新評估房產價值。

然而，Proposition 19對此進行了限制：​

  • 主要居所：​只有在繼承人將該房產作為其主要居所，並在一年內申請房主或退伍軍人免稅資格的情況下，才能保留原有的稅基。
  • ​California State Board of Equalization
  • 其他房產：不再享有100萬美元的稅務豁免，所有非主要居所的房產在轉移時將按市場價值重新評估。​

此外，即使符合條件的主要居所，若其市場價值超過原有稅基加上100萬美元的部分，超出部分也將被重新評估。​

 

2024年提案：恢復原有的稅務豁免規則

針對Proposition 19帶來的變更，2024年有一項名為「加州繼承房產稅評估變更提案」（California Changes to Tax Assessment on Inherited Homes Initiative）的提案，旨在恢復原有的稅務豁免規則。​

主要內容包括：

  • 主要居所：允許無論市場價值或是否作為繼承人的主要居所，父母可將其主要居所轉移給子女或孫子女，無需重新評估房產價值。​
  • 其他房產：恢復最多100萬美元的其他房產稅務豁免，轉移給子女或孫子女時不需重新評估。​

該提案的支持者認為，Proposition 19削弱了家庭財產的代際傳承，導致許多家庭因無法承擔增加的地產稅而被迫出售繼承的房產。他們希望通過恢復原有的稅務豁免，減輕家庭的稅務負擔。​

加州的第19號提案（Proposition 19）已於2020年11月3日的選舉中通過，並於2021年2月16日正式生效。該法案對家庭之間的房產轉移稅務規則進行了重大變更。​

 

Proposition 19 的主要變更

1.     限制家庭間房產轉移的稅務豁免

在Proposition 19實施前，根據1986年的第58號提案（Proposition 58）和1996年的第193號提案（Proposition 193），父母可以將主要居所和最多100萬美元的其他房產轉移給子女或孫子女，無需重新評估房產價值。

然而，Proposition 19對此進行了限制：

o    主要居所：只有在繼承人將該房產作為其主要居所，並在一年內申請房主或退伍軍人免稅資格的情況下，才能保留原有的稅基。​

o    其他房產：​不再享有100萬美元的稅務豁免，所有非主要居所的房產在轉移時將按市場價值重新評估。

o    ​California State Board of Equalization

此外，即使符合條件的主要居所，若其市場價值超過原有稅基加上100萬美元的部分，超出部分也將被重新評估。

2.     擴大稅基轉移的適用範圍

Proposition 19允許年滿55歲的屋主、殘障人士或自然災害受害者將其原有房產的稅基轉移至全州任何地區的新居所，即使新居所的價值高於原有房產。這項稅基轉移的機會最多可使用三次。

 

2024年提案：恢復原有的稅務豁免規則

針對Proposition 19帶來的變更，2024年有一項名為「加州繼承房產稅評估變更提案」（California Changes to Tax Assessment on Inherited Homes Initiative）的提案，旨在恢復原有的稅務豁免規則。​

該提案的主要內容包括：​

  • 主要居所：允許無論市場價值或是否作為繼承人的主要居所，父母可將其主要居所轉移給子女或孫子女，無需重新評估房產價值。​
  • 其他房產：恢復最多100萬美元的其他房產稅務豁免，轉移給子女或孫子女時不需重新評估。​

然而，該提案04-21-2025尚未通過，仍需等待選民的投票結果。​

截至 2025 年 4 月，加州尚未通過任何修改或廢除 Proposition 19（第 19 號提案）的法案。儘管有多項努力試圖恢復原有的父母與子女之間的房產稅基轉移權益，但這些提案尚未成功。​

 

Proposition 19 的修改或廢除努力概況

1. 「廢除死亡稅」提案（Repeal the Death Tax Initiative）

  • 發起單位：Howard Jarvis 納稅人協會（HJTA）
  • 目標：恢復 Proposition 58 和 Proposition 193 所提供的父母與子女、祖父母與孫子女之間的房產稅基轉移權益。
  • 進展：在 2024 年初，該提案收集了約 56 萬個簽名，未達到 87 萬 4,641 個有效簽名的門檻，因此未能列入 2024 年 11 月的選票。
  •  
  • 2. 參議院憲法修正案第 4 號（SCA 4）

 

現行 Proposition 19 的影響

自 2021 年 2 月 16 日起，Proposition 19 對加州的房產稅法進行了以下重大變更：​

  • 限制父母與子女之間的房產稅基轉移：​僅當繼承的房產作為繼承人的主要居所，且符合特定價值限制時，才可避免稅基重估。
  • 取消對其他類型房產的稅基轉移優惠：​如出租房、度假屋等在繼承時將被按市價重新評估，導致房產稅大幅增加。​

 

結論與建議

目前，Proposition 19 2021 年版本仍然有效，尚未被修改或廢除。如果您關心該法案對您家族房產傳承的影響，建議：​

1.     諮詢專業人士：​與房產稅律師或財務顧問討論，了解如何在現行法律下進行最佳的財產規劃。

2.     關注未來動態：​持續關注有關 Proposition 19 的立法動態，以便及時調整您的規劃策略。​

結語

Proposition 19對加州家庭間的房產轉移稅務規則帶來了重大變化，特別是對於非主要居所的繼承。​

2024年的提案「旨在恢復原有的稅務豁免規則」，以支持家庭財產的代際傳承，但在2025年五月之前，尚未被加州的州議會通過。

​建議有相關需求的家庭密切關注該提案的進展，並諮詢專業的稅務或法律顧問，以制定最佳的財產規劃策略。

唐冠軍老師說：「加州Prop 19雖然不是聯邦層級的遺產稅（Estate Tax），但加州的第19法律，透過房產稅重新估價的方式，實質上成為中產家庭失去房產的關鍵因素之一。對沒有提前規劃者，極易讓房產從家族資產變成財稅負擔。」

如需進一步了解第19號提案的影響或相關稅務規定，您可以參考以下資源：

Property Tax

The BOE acts in an oversight capacity to ensure compliance by county assessors with property tax laws, regulations, and assessment issues. To perform the oversight functions, Property Taxes conducts periodic compliance audits (surveys) of the 58 county assessors' programs, and develops property tax assessment policies and informational materials to guide county assessors and local assessment appeals boards. In addition, the BOE assesses the property of regulated railroads and specified utilities, and assesses and collects the private railroad car tax.

Information About

Resources

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Hot Topics

 

2020年12月16日 第19号提案指南 正式生效

第19號提案 是針對年長者、嚴重殘疾人士、家庭以及野火或自然災害受害者的住房保護法案。

 

為了幫助納稅人，以下提 供了有關第19號提案的一般資訊。請繼續訪問加州稅務委員會（BOE）的網站以獲取更新，因為額外的立法將提供 進一步的澄清說明。

 

如需協助或有疑問，請透過電話1-916-274-3350或電子郵件聯絡房地產稅部門。

 

問：常見問題 第19號提案生效日期是什麼日期？

 

第19號提案於2020年11月3日由加州選民通過，在州長驗證和確認選票後的第5天，即2020年12月16日生效。

 

然 而，對於父母與子女、祖父母與孫子孫女之間的豁免變更將在2021年2月16日生效並適用於交易，

 

基準年價值轉移規定則 將於2021年4月1日生效。

 

問：加州稅務局是否有權延長或更改第19號提案的2021年2月16日或2021年4月1日的生效日期？

 沒有。

 

加州稅務局無權延長或更改第19號提案的2021年2月16日或2021年4月1日的生效日期。

 

 問：基準年價值轉移 根據第19號提案，如果我現在購買替代住房並在2021年4月1日或之後出售我的原住房，我是否符合基準年價值轉移的條 件？

 

第19號提案要求基準年價值轉移在2021年4月1日或之後進行。它不要求原住所和替代主要住所都在2021年4月1日或之後 出售和購買。因此，在大多數情況下，只要原住所或替代主要住所中的任何一個在2021年4月1日或之後出售或購買，根據 提案19，原住所的基準年價值可轉移到替代主要住所。

 

然而，未來的立法可能會影響提案19的運作，任何更新都將發布 在稅務局的網站上 有關更多信息，

 

請訪問： https://www.boe.ca.gov/prop19/#Guidance

 

問：根據第19號提案，如果我現在出售我的原住房並在2021年4月1日或之後購買替代住房，我是否符合基準年價值轉移的條 件？

 

如前面的問題所答，依據第19號提案，只要原住房或替代主要住房中的任何一個在2021年4月1日或之後出售或購買，原住 房的基準年價值可以轉移到替代主要住房。 例如，一名年齡在55歲以上的人已經出售了他們的原住房，並且計劃在2021年4月1日或之後購買替代住房，將有資格按第 19號提案的基準年價值轉移。

 

問：第19號提案是否具有追溯效力，會導致已經獲得第60/90號提案利益的房產轉讓重新評估？

 

第19號提案的基準年價值轉移規定的生效日期是2021年4月1日。預計不會影響已經根據第60/90號提案和第110號提案進 行的基準年價值轉移。

 

問：如果我在第60/90號提案下使用了我的一次基準年價值轉移，我是否可以在第19號提案下再次將該基準年價值轉移三次？

 

預計在第19號提案下將允許進行三次轉移，無論房產所有人是否在過去已經根據第60/90號和第110號提案進行過基準年價 值轉移。未來的立法可能會影響第19號提案的運作，如有任何更新將發佈在稅務局的網站上。

 

問：根據第19號提案，我是否可以將我的基準年價值轉移到任何價值的房屋？

是的；但是，如果替代住房的全現金價值大於原住房的全現金價值，那麼全現金價值之差將被添加到轉移的調整後基準年 價值中。 例如，原房屋已經出售，全現金價值為40萬美元，銷售時的調整後基準年價值為10萬美元。

 

如果購買替代住房 的全現金價值為60萬美元，則200,000美元（60萬美元 - 40萬美元）的差額將被添加到10萬美元的調整後基準年價值中。 因此，替代房屋的新基準年價值將為30萬美元（10萬美元 + 20萬美元）。

 

 問：第19號提案是否適用於2020年發生的災害？

 

 第19號提案於2021年4月1日起生效，同時要求在出售原始主要住房後的兩年內購買或新建替代的主要住房。

提案19不依賴 於災害發生的日期。然而，未來的立法可能會影響第19號提案的運作，如有任何更新將發佈在稅務局的網站上。

 

問：要符合基準年價值轉移的條件，房主必須滿足下列哪些條件：（1）年滿55歲或以上，（2）殘疾和（3）災害受害者（這 三個條件中的所有條件）？

 

不需要，在第19號提案項下，房主可能符合上述三個列出的條件中的任何一個，他們不需要同時滿足所有三個條件才能符 合資格。

 

問：父母與子女以及祖父母與孫子孫女的轉移 第19號提案是否具有追溯效力，會導致已經獲得第58號提案（父母與子女豁免）的財產轉讓重新評估？

 

不會，第19號提案明確規定第58號提案適​​用於2021年2月15日或之前發生的轉讓，而第19號提案適用於2021年2月16日或 之後發生的轉讓。

 

問：如果一間家庭住宅贈送給兩個子女，是否要求這兩個子女都必須將家庭住宅作為他們的主要住所？

 

我們認為立法機關的意圖是只要父母的家庭住房成為至少一個子女的家庭住房，就可以獲得豁免。

 

問：根據第19號提案，如果我繼承了父母的家庭住房並搬進去後將其作為我的主要住所，我必須在房屋中連續居住才能獲得父 母與子女豁免嗎？

 

如果我搬到其他地方會發生什麼事？

 

我們認為至少有一個合格的受讓人必須持續在該房產中居住，將其作為他或她的家庭住房，以保持豁免。因此，如果該房 產不再是您的家庭住房，它將獲得新的應稅價值。

 

新的應稅價值將是您繼承房屋的日期時的公允市場價值，並每年根據稅 務局年度發布的通膨因素進行調整。

 

（完整資訊請訪問以上提供的連結） 各縣評估員、審計員和審計主管、理事會書記官以及稅務員名單，請訪問以下連結

 

 

 

 

 

問：第19號提案是否適用於租賃房屋的轉移？

 不適用，第19號提案將父母與子女豁免限制在原所有人的家庭住宅轉移上，而這個住宅必須是轉讓人的主要住所，並成為 受讓人的主要住所。

 問：我們是否需要在2021年2月16日生效日期之前提交父/子豁免申請，以符合第58/193號提案的豁免資格？

只要在2021年2月15日或之前發生的房地產所有權轉移或轉讓變更，就可以符合第58/193號提案的豁免條件。因此，只要 在房地產評估員處提出的申訴在轉移日期之日起三年內提出，或在向第三方轉讓之前的六個月內提出，或在補充評估或逃 避評估通知之日起的六個月內提出。

因此，申請不需要在2021年2月16日之前提出。

 

 問：如果家庭住宅的價值超過100萬美元，我會失去父母與子女的豁免嗎？

 根據第19號提案，價值上限是調整後基準年價值加上100萬美元。如果市場價值超過這個限制，可以獲得部分減免。超過 免稅金額的部分將被加到調整後基準年價值中。 例如，一棟家庭住宅的調整後基準年價值（FBYV）為30萬美元，公平 市場價值為150萬美元。

根據提案19，免稅金額為30萬美元 + 100萬美元 = 130萬美元。差額為150萬美元 - 130萬美元 = 20萬美元。因此，調整後基準年價值為50萬美元（FBYV 30萬美元 + 20萬美元的差額）。

問：如果父母在2021年2月16日生效日期之前去世，但評估員直到一年後才知道這一消息，並根據去世日期重新評估財產，第 58號提案或第19號提案中是否適用父母與子女的豁免條款？   

死亡日期是所有權轉移的日期，這適用於死亡日期的法律。

第19號提案明確規定，第58號提案適​​用於2021年2月15日或 之前發生的轉讓，而第19號提案適用於2021年2月16日或之後發生的轉讓。 我已經簽署並公證了我的房產契據，並在2021年2月15日截止日期之前提交了輸入申請到我當地的縣登記處。

問：如果我的契 根據在2021年2月15日截止日期之前沒有記錄，我的契據必須在那之前被記錄，所以仍然適用於第58/193號提案的規定嗎？

不需要。只要轉讓日期在2021年2月15日或之前，轉讓就符合第58/193號提案的規定。財產稅規則462.260明確規定，契據 的記錄日期被假定為轉讓日期，但可以透過證據顯示轉讓在記錄日期之前發生，評估員應接受較早的日期。此類證據可能 是轉讓的公證文件（如契據）的日期。

問：第19號提案如何影響託管的財產？

託管的財產管理受託管文件本身的管轄。對於以信託名義持有的財產，收入和稅收法 典第61(h)條規定，當房地產中的任何權益轉移給託管人以外的人時，或當一份可撤銷的信託變為不可撤銷時（還可以參 參見財產稅規則462.260），將發生所有權轉移。

這通常發生在信託人去世時。因此，去世日期被視為所有權轉移的日期。 第19號提案明確規定，第 58號提案適​​用於2021年2月15日或之前發生的轉讓，而第19號提案適用於2021年2月16日或之後 發生的轉讓。

問：如何申請房主免稅或殘疾退伍軍人免稅，以在轉讓後的一年內符合第19號提案所要求的父母與子女或祖父母與孫子女的豁 免條件？

要申請房主免稅或殘疾退伍軍人免稅，必須向縣評估員提出申請。 BOE-266，房屋所有權人房產稅免稅申請，是申請屋主免稅的申 請表，而BOE-261，殘疾退伍軍人房產稅免稅申請，是申請殘疾退伍軍人免稅的申請表。

這兩種表格可以從並要提交到房 產所在地的地方縣評估員辦公室取得。

問：我仍然對第19號提案有疑問。

我可以聯繫誰討論？ 如果您有進一步的問題，您可以致電平等化委員會的房產稅部門，

縣評估房產部門，電話號碼為1-916-274-3350，或透過 電子郵件聯絡。 來源：boe.ca.gov/prop19/#charts

 本文是上述來源的複製。請注意，無論是法律還是其他方面的任何建議都是上述作者的意見。

 WFG鼓勵任何與此主題相關的 法律問題有疑問的人尋求專業的法律人士的意見。 https://www.boe.ca.gov/proptaxes/countycontacts.htm

【註】2024年加州州議會對第19号提案，提出的修正版本建議，但到目前為止，在 2025年4月之前尚未通過。

唐冠軍老師說：「法律與税法常常有新增或修改，要對最新的法律與税法，你要好好去問問律師或會計師或AI智能平台。千萬不要去聽信假消息，以訛傳訛，以假亂真。」

附記：2023美國地稅城市排名出爐 加州最高

在美國買房，房地產稅（property tax）是無論如何都逃不掉的。房地產稅通常是由縣或市政府管理和徵收。這些地方政 府使用房地產稅的收入來資助公共服務、基礎設施建設、教育、公共安全和其他地方政府職能。而且隨著時間的推移， 這筆費用還會逐漸增加。

個人金融消息網站 SmartAsset 通過分析美國人口普查局的數據，對美國擁有1萬名以上人口的330個城市進行了排名，評估了房地產稅佔房屋價值中位數的比例，以瞭解各城市的房地產稅負擔。研究有以下幾大發現：

•加州舊金山、Santa Clara 和 Sunnyvale 的地稅每年超過 10,000美元。這是在研究中最高的平均年房地產稅金額，另 外，這些城市的平均房屋價格在136萬~158萬美元不等。

一般來說，居民收入低的州往往稅賦也較低。

在所有稅收負擔最輕的15個州中，除3個州之外，其它州的人均收入均低於全國平均水平。

相比之下，稅收負擔最高的15個州中，有12個州的人均收入高於全國年均49,246美元。

稅賦最高的康涅狄格州、新澤西州和紐約州的居民人均收入分別位列全國各州最高、第3高和第4高的水平。

https://www.epochtimes.com/b5/18/2/24/n10169529.htm

 

10個稅賦最高的州

1. 紐約州

 

稅賦在收入中的占比：12.7%
人均收入：59,563美元（全美第4高）
人均收入所得稅數額：2,208美元（第2高）
人均地稅：2,581美元（全美第5高）
人均一般銷售稅：682美元（第14低）

2. 康涅狄格州

稅賦在收入中的占比：12.6%
人均收入：69,311美元（全美第1高）
人均收入所得稅數額：2,279美元（最高）
人均地稅：2,774美元（全美第3高）
人均一般銷售稅：1,137美元（第8高）

3. 新澤西州

稅賦在收入中的占比：12.2%
人均收入：61,472美元（全美第3高）
人均收入所得稅數額：1,479美元（第7高）
人均地稅：3,065美元（最高）
人均一般銷售稅：1,021美元（第16高）

4. 加州

稅賦在收入中的占比：11.0%
人均收入：56,374美元（全美第6高）
人均收入所得稅數額：1,991美元（第4高）
人均地稅：1,385美元（第22高）
人均一般銷售稅：983美元（第19高）

5. 伊利諾伊

稅賦在收入中的占比：11.0%
人均收入：51,817美元（全美第15高）
人均收入所得稅數額：1,237美元（第11高）
人均地稅：2,007美元（第10高）
人均一般銷售稅：696美元（第17低）

6. 威斯康星州

稅賦在收入中的占比：11.0%
人均收入：46,762美元（全美第24高）
人均收入所得稅數額：1,225美元（第12高）
人均地稅：1, 657美元（第13高）
人均一般銷售稅：848美元（第23低）

7. 馬里蘭州

稅賦在收入中的占比：10.9%
人均收入：58,052美元（全美第5高）
人均收入所得稅數額：1,390美元（第9高）
人均地稅：1, 491美元（第16高）
人均一般銷售稅：734美元（第20低）

8. 羅德島

稅賦在收入中的占比：10.8%
人均收入：50,427美元（全美第17高）
人均收入所得稅數額：1,151美元（第17高）
人均地稅：2,307美元（第7高）
人均一般銷售稅：908美元（第25高）

9. 明尼蘇達州

稅賦在收入中的占比：10.8%
人均收入：52,038美元（全美第13高）
人均收入所得稅數額：1,889美元（第5高）
人均地稅：1,411美元（第20高）
人均一般銷售稅：999美元（第17高）

10. 馬薩諸塞州

稅賦在收入中的占比：10.3%
人均收入：64,235美元（全美第2高）
人均收入所得稅數額：2,133美元（第3高）
人均地稅：2,181美元（第8高）
人均一般銷售稅：854美元（第24高）#

 

納稅最低的前10個州

1. 阿拉斯加

稅賦在收入中的占比：6.5%
人均收入：55,646美元（全美第8高）
人均收入所得稅數額：0（並列，最低）
人均地稅：2,639美元（全美第4高）
人均一般銷售稅：0美元（並列，最低）

2. 懷俄明州

稅賦在收入中的占比：7.1%
人均收入：55,116美元（全美第9高）
人均收入所得稅數額：0（並列，最低）
人均地稅：2,109美元（全美第9高）
人均一般銷售稅：1,384美元（第5高）

3. 南達科他州

稅賦在收入中的占比：7.1%
人均收入：47,834美元（全美第22高）
人均收入所得稅數額：0（並列，最低）
人均地稅：1,301美元（全美第24高）
人均一般銷售稅：1,131美元（第5高）

4. 田納西州

稅賦在收入中的占比：7.3%
人均收入：43,326美元（全美第18低）
人均收入所得稅數額：46美元（第8低）
人均地稅：830美元（全美第7低）
人均一般銷售稅：992美元（第18高）

5. 路易斯安那

稅賦在收入中的占比：7.6%
人均收入：42,298美元（全美第13低）
人均收入所得稅數額：4639美元（第12低）
人均地稅：839美元（全美第7低）
人均一般銷售稅：627美元（第12低）

6. 德州

稅賦在收入中的占比：7.6%
人均收入：46,274美元（全美第25高）
人均收入所得稅數額：0美元（並列最低）
人均地稅：1,635美元（全美第14高）
人均一般銷售稅：1,226美元（第6高）

7. 新罕布什爾州

稅賦在收入中的占比：7.9%
人均收入：55,954美元（全美第7高）
人均收入所得稅數額：72美元（第9低）
人均地稅：2,861美元（全美第2高）
人均一般銷售稅：0美元（並列最低）

8. 內華達州

稅賦在收入中的占比：8.1%
人均收入：43,567美元（全美第19低）
人均收入所得稅數額：0美元（並列最低）
人均地稅：953美元（全美第13低）
人均一般銷售稅：1,412美元（第4高）

9. 南卡羅來納州

稅賦在收入中的占比：8.4%
人均收入：39,517美元（全美第7低）
人均收入所得稅數額：764美元（第16低）
人均地稅：1,080美元（全美第19低）
人均一般銷售稅：729美元（第19低）

10. 俄克拉何馬州

稅賦在收入中的占比：8.6%
人均收入：42,692美元（全美第14低）
人均收入所得稅數額：832美元（第20低）
人均地稅：632美元（全美第2低）
人均一般銷售稅：686美元（第16低）

 

責任編輯：2018年大紀元 李寰宇

什麼是 Mello-Roos?

加州新社區房你最需要知道的費用

各位南加房產業主都收到2018年產業稅單了，買在橙縣爾灣、托斯汀（Tustin）、安大略牧場（Ontario Ranch）等新社區新屋的業主們看到稅金總額都很頭痛，因為加上梅洛─魯斯（Mello-Roos Fees）特別費後，都是萬元起跳，而這筆特別費又不能抵稅。

六年前以70萬元在Tustin 新社區買下近3000平方英尺新屋的畢氏夫婦，非常喜歡備有泳池、健身房、交誼廳等公共設施的新社區與新屋，六年來已升值了40萬元。

但與產業稅金幾乎一樣高的 Mello-Roos Fee，是他們唯一的抱怨。兩者相加，早逾1萬5000元，成為一年兩次大負擔。原本有意再買一戶新屋的他們，鑑於新屋售價都高了，又都有梅洛─魯斯特別費，產業稅總金額可能上沖2萬元，這麽重的稅負支出，讓他們打了退堂鼓。

各以240萬元買下兩戶全新豪宅的中國新移民，接獲相當於買價2%的產業稅單，建商告訴她們，1%的 Mello-Roos Fee 屋主必須一直繳付下去。每年地產税約$48000。

新移民普遍喜歡新社區裡的新房子，設計新穎現代化且具太陽能板、隔熱窗等節能裝置，看了新社區房子就再也無法忍受老舊房舍，但Mello-Roos Fee 是一筆動輒高達萬元的支出，申報所得稅時又不能抵稅，且持續25、30年甚至沒有終止期限，購屋人在醉心於新社區新屋時，必須將地税列入考慮之中，以免入不敷出，最終被迫脫手，非但沒賺到，可能還倒賠一筆。

當然現在有很多新區的建商宣傳開始時，暫時無 Mello-Roos Fee 或此費用極低。但你要小心過了幾年後它的Mello-Roos Fee與HOA管理費都會大漲。

 

加州地產税是多少，每年又是如何調整的

加州的地產稅制度主要由1978年通過的第13號提案（Proposition 13）所規範。以下是關於加州地產稅率及其每年調整方式的詳細說明：​

 

地產稅率

  • 基本稅率：​加州的地產稅基本稅率為房產「評估價值」的 1%。​
  • 附加稅項：除了基本稅率外，還可能包括由選民批准的債券（如學校建設、基礎設施等）所產生的附加稅項。因此，實際稅率通常在 1.1% 至 1.3% 之間，具體數值取決於所在縣市的情況。 Sacramento Assessor​

 

每年如何調整

  • 評估價值的增幅限制：根據第13號提案，房產的評估價值每年最多只能增加 2%，或根據通貨膨脹率調整，以較低者為準。
  • 這項限制適用於未發生所有權變更或新建工程的房產。
  • 重新評估的情況：當房產發生所有權變更（如買賣）或進行新建工程時，評估價值會重新設定為當前的市場價值，作為新的基準價值。​
  • 市場價值下跌的情況：如果市場價值顯著低於評估價值，根據第8號提案（Proposition 8），房產的評估價值可以暫時下調至市場價值。
  • 當市場回升時，評估價值可能會超過每年2%的增幅限制，但不會超過原有的第13號提案所設定的上限。

 

特殊情況與優惠

  • 自住房屋豁免：自住房屋每年可享有 $7,000 的評估價值減免，相當於每年減少約 $70 的地產稅。 Wikipedia​
  • 第19號提案（Proposition 19）：自2021年起，年滿55歲的屋主、災害受害者或殘障人士在搬遷時，可以將原有房產的評估價值轉移至新購房產，即使新房價值更高。這項措施旨在鼓勵換屋，並提供地產稅的優惠。

每年調整方式詳解

 年度調整限制：

根據 Proposition 13（第13號提案）：

  • 每年評估價值最多只能調升 2%
  • 即使市場價格飆升，縣稅務機關仍會根據通膨率計算調整，不能任意上漲
  • 稅務局會根據加州消費者物價指數（CPI）決定實際調整百分比

價格下跌時的暫時調整（Proposition 8）：

如果市場價值下跌，房屋實際市值低於評估價值：

  • 可向縣稅務局申請「臨時減稅」
  • 這稱為 Proposition 8 的救濟措施
  • 一旦市場價格回升，稅務局可以恢復或調升評估價值（不受2%限制，但不可超過歷史應課稅上限）

 

 實際稅率範例

以下是部分加州縣市的平均有效地產稅率（以房產市場價值為基準）：​

  • 洛杉磯縣（Los Angeles County）：​約 0.72%
  • 橙縣（Orange County）：​約 0.69%
  • 聖塔克拉拉縣（Santa Clara County）：​約 0.73%
  • 河濱縣（Riverside County）：​約 0.86%​
  • 另加當地鲧縣政府的由選民批准的債券（如學校建設、基礎設施、警局、消防隊、Mello-Roos Fees等）所產生的附加稅項。

地產稅規劃與建議

若準備購屋，請特別留意：

  • 交易價格將成為評估價值基準：買入價格 = 首年地稅基礎
  • 購屋後請盡快申請自住減免（Homeowner's Exemption）
  • 若將房產轉給家人，建議事先規劃信託或符合 Proposition 19 的轉讓機制，以避免重新評估造成稅負暴增

 

 

實際稅率會因地區、房產類型及其他因素而有所不同。​建議您查閱當地稅務機關的資訊或使用地產稅計算器，以獲得更準確的估算。​

唐冠軍老師說：「在買房、賣房或換屋、贈與、改名字、成立信託之前，你先要去找律師或會計師咨詢，避免你多繳了冤枉錢。」

唐冠軍老師說：「美國的屋主每年都有很高的地產税，新來的中國移民你可能會疏忽、不知道，不清楚。要小心，如果你連續5年沒有繳地税，你的房地產將會被縣政府沒收，拿去公開拍賣的。這就所謂的欠税屋拍賣。」

唐冠軍老師說：「法律與税法，每年會有新增或修改，針對最新的法律與税法，你要好好去問問律師或會計師或AI智能平台。千萬不要去聽信那些假消息，以訛傳訛，以假亂真。」

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